Hierbij bespreken wij een casus waarbij Amice Advocaten B.V. betrokken was als advocaat van de opdrachtgever. Een ontwikkelaar van een innovatieve energie-installatie in Amsterdam had een aannemer ingeschakeld voor de bouw van de bijbehorende gebouwen en technische installaties. De bouw was onderdeel van een groter duurzaamheidsproject waarin internationale technologie werd gecombineerd met Nederlandse bouwnormen.
Gedurende het bouwtraject ontstonden aanzienlijke discussies tussen opdrachtgever en aannemer over de voortgang, de kwaliteit van het werk, en het moment van oplevering. De aannemer stelde dat het werk was opgeleverd en eiste betaling van ruim twee ton aan openstaande facturen. De opdrachtgever betwistte dat er sprake was van een geldige oplevering – het werk vertoonde volgens hen ernstige gebreken.
De kern van het geschil
Het geschil ontstond nadat de aannemer een bedrag van ruim € 200.000 vorderde wegens openstaande facturen. De opdrachtgever weigerde echter te betalen, omdat volgens hem sprake was van ernstige gebreken in het werk die bovendien tot aanzienlijke vertraging hadden geleid. De aannemer stelde dat het werk was opgeleverd en dat de opdrachtgever daarmee akkoord was gegaan. De opdrachtgever stelde daarentegen dat oplevering nooit had plaatsgevonden vanwege structurele gebreken, waaronder lekkages in daken en wanden en ondeugdelijke uitvoering van installatietechnische onderdelen.
Een cruciaal discussiepunt in deze zaak was de vraag of het werk formeel was opgeleverd. Volgens de UAV 2012 – de algemene voorwaarden die in de bouwsector vaak worden gebruikt – is een werk pas opgeleverd wanneer het voldoet aan alle overeengekomen eisen, of wanneer de opdrachtgever het werk zonder voorbehoud accepteert. De opdrachtgever stelde echter dat hij het werk meermalen tijdig en gemotiveerd had afgekeurd, onder meer vanwege doorweekte daken en vochtproblemen in de technische ruimtes.
Deskundigenrapport als breekijzer
Ter onderbouwing van zijn verweer legde de opdrachtgever een deskundigenrapport over. De deskundige concludeerde dat op verschillende punten sprake was van gebrekkige uitvoering: installaties waren van onvoldoende kwaliteit, ontwerpkeuzes waren niet of verkeerd gemeld, en de uitvoering leidde tot risico’s voor het bedrijfsproces. Met name de MCC-ruimte (de ruimte waarin de besturingskasten van de installatie zich bevonden) was volgens het rapport niet waterdicht uitgevoerd, terwijl dat vanwege de kostbare apparatuur absoluut noodzakelijk was. Het rapport stelde dat de aannemer dit had moeten voorzien en daarop had moeten waarschuwen.
Vertraging en meerwerk
Tijdens de bouw liep het project aanzienlijke vertraging op. Oorspronkelijk zou het werk worden opgeleverd op een datum die later expliciet als fatale opleverdatum werd vastgelegd in een aanvullende overeenkomst. Deze datum werd echter niet gehaald. Op verzoek van de opdrachtgever werd een voorlopige ingebruikname toegestaan, uit praktische noodzaak. De aannemer stelde nadien dat dit gelijk stond aan oplevering. Dat is juridisch onjuist: de UAV bepaalt expliciet dat ingebruikname niet automatisch leidt tot formele oplevering.
Tussen partijen ontstond bovendien discussie over meerwerk. Hoewel daarover afspraken waren gemaakt, bleek dat de aannemer bedragen factureerde die de opdrachtgever niet herkende of waarvoor geen expliciete goedkeuring was gegeven. Het door de aannemer gevorderde eindbedrag werd dan ook betwist.
Aansprakelijkheid voor gebreken
De aannemer verweerde zich onder andere met het argument dat bepaalde problemen te wijten waren aan het ontwerp – waarvoor hij volgens eigen zeggen niet verantwoordelijk zou zijn. De opdrachtgever betwistte dit, mede door te wijzen op het feit dat de aannemer tijdens de uitvoeringsfase betrokken was bij de engineering en uitvoering, en bovendien geen tijdige waarschuwing had gegeven over uitvoeringsrisico’s. Dit wijst mogelijk op schending van de waarschuwingsplicht, een belangrijk juridisch beginsel in het bouwrecht: een aannemer moet de opdrachtgever tijdig wijzen op fouten in het ontwerp of op risico’s die hij tijdens de uitvoering ontdekt.
Tot slot
Voor wie als opdrachtgever betrokken raakt bij een geschil over gebrekkig bouwkundig- of installatietechnisch werk, is juridische bijstand onmisbaar. De toepassing van UAV-voorwaarden, de interpretatie van begrippen als “oplevering” en “meerwerk”, en de verdeling van verantwoordelijkheden tussen aannemer, ontwerpers en directievoerders zijn complexe juridische thema’s. Een advocaat met ervaring in het bouwrecht kan helpen uw positie veilig te stellen en de juiste route te kiezen – in overleg, in mediation of, indien nodig, via de rechter.
Heeft u te maken met een vergelijkbaar probleem of twijfelt u over uw juridische positie? Aarzel dan niet om juridisch advies in te winnen bij Amice Advocaten B.V.. Voorkomen is beter dan genezen, maar als het toch misgaat, is een goede voorbereiding het halve werk.
Telefoon: +31 (0) 30 2300 230
E-mail: info@amice-advocaten.nl
Amice Advocaten is opgericht in 2008 en is gevestigd in Utrecht, Nederland. Amice Advocaten is gespecialiseerd in het leveren van professionele juridische en adviserende diensten aan ondernemingen en particulieren in Nederland op het gebied van bouw- en vastgoedrecht, huurrecht, ondernemingsrecht en andere civiele rechtsgebieden.