Erfdienstbaarheid en het recht van overpad: duidelijkheid in situaties die vaak ongemerkt escaleren

Erfdienstbaarheden spelen een aanzienlijke rol in het dagelijks gebruik van percelen. Met name het recht van overpad roept in de praktijk regelmatig vragen op. Wat is precies toegestaan? Waar ligt de grens? En hoe gaat u om met een burenrelatie die onder druk komt te staan? Bij Amice Advocaten merken wij dat kwesties rondom erfdienstbaarheid vaak beginnen met kleine irritaties, maar ongemerkt kunnen uitgroeien tot hardnekkige geschillen. Juist dan is het van belang om terug te gaan naar de juridische basis.

Erfdienstbaarheid

Artikel 5:70 lid 1 BW definieert een erfdienstbaarheid als “een last, waarmede een onroerende zaak — het dienende erf — ten behoeve van een andere onroerende zaak — het heersende erf — is bezwaard.” Het kan bestaan uit een dulden of niet doen, maar ook in een onderhouds- of bouwverplichting. De last is een afhankelijk, zakelijk recht. Het betekent dat het ‘hoort’ bij de grond en automatisch overgaat op nieuwe eigenaren. Dat maakt erfdienstbaarheden duurzaam, maar ook geregeld onderwerp van discussie: gebruikers wisselen, maar verwachtingen blijven niet altijd gelijk. Een erfdienstbaarheid ontstaat in de regel door vestiging bij notariële akte (artikel 5:72 BW). Met de overschrijving in de openbare registers is het recht dan tot stand gekomen. Daarnaast kan een erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring (waaraan ook een vestigingsakte is voorafgegaan), en kan een momenteel bestaande erfdienstbaarheid onder oud recht zijn ontstaan via bestemming of herleving (artikelen 747 en 748 OBW). Ten slotte is het via artikel 5:78 BW ook mogelijk de rechter een bestaande erfdienstbaarheid te laten wijzigen of opheffen.

Mogen betrokkenen met hun erfdienstbaarheid doen wat ze willen? Nee, zowel de eigenaar van het heersende erf als die van het dienende erf kunnen gezien artikel 3:13 BW misbruik maken van hun bevoegdheden.

Veelvoorkomende erfdienstbaarheden zijn het recht van overpad, recht van weg, afvoer van water of hemelwater en die tot het hebben van licht en uitzicht in strijd met de bepalingen van het burenrecht. In dit blog gaat het specifiek over het recht van overpad, omdat dit verreweg de meeste praktische en juridische vragen oproept.

Recht van overpad

Het recht van overpad geeft de eigenaar van het heersende erf het recht om over het dienende erf te gaan. Hoe dat gebruik eruitziet, hangt af van de vestiging(sakte) en de wijze waarop het recht in de loop der jaren is toegepast. In de kern geldt dat regulier gebruik van het pad is toegestaan, passend bij de bedoeling van de erfdienstbaarheid. Dit bestaat dan doorgaans uit toegang te voet of per fiets. De gebruiker kan ook op eigen kosten onderhoud verrichten, als dat voor uitoefening van het recht noodzakelijk is.

Er zijn ook beperkingen aan het recht. Afsluiten of blokkeren van het pad is niet toegestaan, net zoals zwaarder of intensiever gebruik dan waarvoor het recht is bedoeld, het creëren van hinder of overlast en aanbrengen van eenzijdige aanpassingen die de doorgang belemmeren.

Bij onduidelijkheden is de vestigingsakte in principe leidend (artikel 5:73 BW). Daarbij komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte ‘partijbedoeling’, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen. Daarbij moet men onder meer rekening houden met de behoeften van het heersende erf, de plaatselijke situatie en gewoonte, de feitelijke wijze van uitoefening van de erfdienstbaarheid en de tijd waarin de akte wordt uitgelegd. Met andere woorden, de bewoordingen in de akte en de situatie ter plaatse zijn cruciaal (bij erfdienstbaarheden onder oud recht kan het anders zijn).

Conflicten

Door onduidelijkheden kunnen er op allerlei manieren een geschil ontstaan. Zowel door uiteenlopende verwachtingen, onderlinge irritaties of veranderingen in het gebruik waarvan niemand precies weet of ze zijn toegestaan. Vier veelvoorkomende oorzaken van overpadgeschillen zijn plaatsing van een hek of poort, zwaarder gebruik dan voorheen, overlast of aantasting van privacy en onderhoudsdiscussies.

Plaatsing van een hek of poort

Een hek is soms toegestaan, mits de gerechtigde vrije toegang houdt. Het aanbrengen van een slot erop zonder sleuteloverdracht is echter in strijd met het recht. De eigenaar moet zijn eigen erf kunnen blijven gebruiken.

Zwaarder gebruik

Waar een pad altijd te voet werd gebruikt, kan het ineens betreden met auto’s of bestelbussen in strijden met het recht en daarmee onrechtmatig zijn.

Overlast of aantasting van privacy

Hoewel privacy belangrijk is, kan dat een bestaand recht niet zomaar beperken. Een zekere mate van hinder en inbreuk op privacy hoort erbij. Wel is het zo dat gebruikers een recht van overpad op de minst bezwarende wijze moeten uitoefenen (artikel 5:74 BW). Ze mogen bijvoorbeeld dus niet een ‘toeristische route’ nemen, maar dienen de kortste weg te volgen, met de minste privacy schending.

Discussies over onderhoud

Onderhoud kost uiteraard tijd en geld, en kan zo eveneens een bron van conflicten zijn. Het uitgangspunt is dat de gebruiker zelf het pad onderhoudt, tenzij anders is overeengekomen.

In veel van deze situaties zijn belangen en emoties groter dan ze op het eerste gezicht lijken. Een gestructureerde, juridisch onderbouwde aanpak biedt dan rust en duidelijkheid.

Ons aanbod

Amice Advocaten ondersteunt zowel particulieren als ondernemers bij vragen en geschillen over erfdienstbaarheden. Wij helpen onder meer bij het interpreteren van vestigingsakten en kadastrale gegevens, het beoordelen van feitelijk gebruik door de jaren heen, overleg en onderhandelingen met buren, het aanpassen en vastleggen of opheffen van erfdienstbaarheden. Uiteraard staan we u ook graag bij in procedures bij de rechtbank wanneer overleg niet meer volstaat. De rechter hakt dan de knoop door.

Onze aanpak is praktisch, zorgvuldig en gericht op duurzame oplossingen. Buren blijven tenslotte vaak buren — ook tijdens en na de juridische afhandeling.  Heeft u vragen over erfdienstbaarheid of het recht van overpad? Wij denken graag met u mee. Neem gerust contact op om uw situatie te bespreken. Dit kan via telefoonnummer 030 – 2300 230 of via e-mailadres info@amice-advocaten.nl. We horen graag van u.