Heeft u juridische hulp nodig bij vastgoedzaken? Amice Advocaten kan u helpen met: huurgeschillen, koopcontracten, bouwprojecten of andere vastgoedgerelateerde juridische kwesties. Ons advocatenkantoor heeft meer dan 20 jaar ervaring in vastgoedrecht. Onze advocaten hebben goede vakkennis om u bij te staan, te adviseren en te vertegenwoordigen om uw belangen te beschermen.
Kan een VVE-besluit nog worden vernietigd? Is canon onderhevig aan indexering? Mag mijn buurman zijn hek op de erfgrens plaatsen? Vraag het Amice Advocaten! Het vastgoed vormt het brede kader waarbinnen diverse deelgebieden van dit rechtsgebied kunnen worden onderscheiden. De relevante regelgeving op het gebied van vastgoed is divers. Vaak krijgt een eigenaar of gebruiker van vastgoed te maken met zowel privaatrechtelijke als publiekrechtelijke regels. Amice Advocaten heeft van deze regels gedegen kennis.
Specialistische kennis is binnen Amice Advocaten aanwezig op het gebied van koop en verkoop van vastgoed, huur en verhuur, bouwrechtcontractering, geschilbeslechting, project- en gebiedsontwikkelingvraagstukken, erfpacht en opstal, appartementsrecht en burenrecht. Daarnaast heeft Amice Advocaten ook ruime (proces)ervaring met betrekking tot financiële aspecten van vastgoed (denk aan (her)financieringsovereenkomsten, te vestigen zekerheden zoals pandrecht of hypotheek of een borgstelling of het doen laten vernietigen van een zakelijke of particuliere borg).
Amice Advocaten also has in-depth knowledge and extensive experience in this area. Consider zoning plan amendments, environmental permits, Nature Conservation Act permits (particularly relevant in connection with the demise of the PAS, Nitrogen Approach Programme) and assessments against the Bird and Habitat Directives (for example, important in wind turbine procedures). A special area of interest concerns the intersection of private law and public law, such as the Municipalities’ Preferential Rights Act, planning damage and disadvantage compensation, government liability, the use of prior agreements and land development agreements. Sometimes private law aspects influence the outcome of administrative law procedures, such as the presence of an obvious private law impediment or neighbour law impediments despite the presence of a permit. A good knowledge of both private and public law is then indispensable.
Bij het opstellen en beoordelen van samenwerkingsovereenkomsten voor projectontwikkeling komt heel wat kijken. In Nederland is dit vaak een ingewikkeld proces, omdat projectontwikkeling veel verschillende partijen en belangen met zich meebrengt. Van vastgoedontwikkelaars tot gemeenten, van aannemers tot investeerders – ze moeten allemaal goed met elkaar samenwerken en duidelijke afspraken maken. Een goed opgestelde samenwerkingsovereenkomst zorgt ervoor dat alles op rolletjes loopt, zonder dat er achteraf misverstanden of juridische conflicten ontstaan.
In een samenwerkingsovereenkomst leggen partijen vast wat hun doel is, hoe ze samenwerken en wie wat doet. Bij een projectontwikkeling kan dat bijvoorbeeld betekenen dat de ene partij het kapitaal levert, de andere partij de grond en een derde de bouw uitvoert. Dit soort afspraken is essentieel, omdat iedereen dan weet waar hij of zij aan toe is en wat er van de ander verwacht wordt. Zonder heldere afspraken kunnen er snel problemen ontstaan.
De belangrijkste zaken die in zo’n overeenkomst staan, zijn onder andere:
De juridische kant van de samenwerkingsovereenkomst is superbelangrijk. Het is namelijk de basis waarop partijen elkaar verantwoordelijk kunnen houden. Een aantal belangrijke punten die vaak aan bod komen, zijn:
Aansprakelijkheid en risico’s
Wie is verantwoordelijk als er iets misgaat? Bijvoorbeeld als er schade ontstaat of als een deadline niet gehaald wordt. Een goed gemaakte overeenkomst regelt wie waarvoor aansprakelijk is. Dit helpt om later vervelende verrassingen te voorkomen, vooral als er veel geld of tijd in het project zit.
Contracten met derden
In een project komt het vaak voor dat andere bedrijven worden ingeschakeld, zoals architecten, leveranciers of onderaannemers. De overeenkomst moet helder maken hoe deze contracten worden geregeld en wie er verantwoordelijk is voor de afspraken met deze derden.
Eigendom en intellectueel eigendom
Bij projectontwikkeling is het belangrijk om duidelijk te maken wie de eigenaar is van het project, de grond en de gebouwen. Het gaat hierbij niet alleen om de fysieke eigendommen, maar ook om het intellectuele eigendom, zoals de ontwerpen van het gebouw. Het is goed om afspraken hierover te maken, zodat er geen verwarring ontstaat als het project wordt afgerond of verkocht.
Projectontwikkeling gebeurt vaak in verschillende fasen. Van het verkrijgen van de benodigde vergunningen tot de daadwerkelijke bouw en de uiteindelijke oplevering van het project. Het is belangrijk dat de samenwerkingsovereenkomst per fase duidelijk maakt wie welke verantwoordelijkheden heeft. Ook moeten er afspraken zijn over wat er gebeurt als er vertragingen of kostenoverschrijdingen zijn.
Het financieren van een project is altijd een belangrijk onderwerp. Wie brengt het geld in en hoe wordt het verdeeld over de verschillende fases? In de overeenkomst moeten partijen ook goed regelen wie welke kosten dekt en hoe eventuele winsten worden verdeeld. Vaak komt het voor dat partijen in een joint venture samenwerken, waarbij ze samen een nieuw bedrijf oprichten om het project uit te voeren.
In Nederland komt er bij projectontwikkeling altijd een moment dat je te maken krijgt met vergunningen. Het verkrijgen van bouwvergunningen of milieuvergunningen kan een tijdrovend en ingewikkeld proces zijn, dus het is van groot belang om in de samenwerkingsovereenkomst te regelen wie verantwoordelijk is voor het aanvragen en verkrijgen van de benodigde vergunningen.
Daarnaast moet rekening gehouden worden met de wet- en regelgeving, zoals bestemmingsplannen en milieuregels, die van invloed kunnen zijn op hoe het project verder gaat.
Hoewel niemand graag aan conflicten denkt, is het wel verstandig om in de overeenkomst vast te leggen hoe je hiermee omgaat als het toch gebeurt. Gaat het om een meningsverschil over de uitvoering van het project of iets anders? Vaak worden er afspraken gemaakt over mediation of arbitrage, zodat conflicten snel en efficiënt opgelost kunnen worden zonder dat het project vertraging oploopt.
Een samenwerkingsovereenkomst moet ook duidelijk maken hoe lang de samenwerking duurt en onder welke omstandigheden deze kan worden beëindigd. Als bijvoorbeeld een van de partijen niet meer kan bijdragen of als het project niet verder kan om andere redenen, moet er een regeling zijn voor de beëindiging van de samenwerking.
Samenvattend is het opstellen van een samenwerkingsovereenkomst voor projectontwikkeling in Nederland dus allesbehalve een standaard klus. Het vereist zorgvuldigheid en inzicht in zowel de juridische als de commerciële aspecten van het project. Een goed opgestelde overeenkomst zorgt ervoor dat alle partijen weten waar ze aan toe zijn, zodat het project soepel verloopt en juridische problemen worden voorkomen.
Het doel van de aannemingsovereenkomst
De aannemingsovereenkomst is bedoeld om de rechten en plichten van zowel de opdrachtgever als de aannemer vast te leggen. Zo weten beide partijen wat er verwacht wordt en wat de gevolgen zijn als een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt.
Een goede overeenkomst zorgt ervoor dat de opdrachtgever en de aannemer heldere afspraken maken over de scope van het project, de kosten, de tijdlijn en de kwaliteit van het werk. Enkele punten die altijd terugkomen in deze overeenkomst zijn onder andere:
Juridische aspecten van de aannemingsovereenkomst
Er komen verschillende juridische zaken bij kijken als het gaat om aannemingsovereenkomsten, en het is belangrijk om deze goed in de gaten te houden. Dit voorkomt toekomstige problemen en zorgt ervoor dat alles volgens de regels verloopt. Enkele belangrijke juridische aspecten zijn:
Een van de belangrijkste onderdelen van de aannemingsovereenkomst is de aansprakelijkheid. Wie is er verantwoordelijk als er iets misgaat? Stel dat er schade ontstaat aan het gebouw tijdens de bouw, of als er gebreken ontstaan nadat het gebouw is opgeleverd. In de overeenkomst wordt geregeld wie hiervoor aansprakelijk is. Dit voorkomt dat de opdrachtgever of de aannemer in een juridische strijd verwikkeld raakt over wie verantwoordelijk is voor eventuele schade.
In sommige gevallen kan de aannemer ook verantwoordelijk zijn voor het ontwerp van het gebouw, of voor onderdelen daarvan. Dit wordt “ontwerpaansprakelijkheid” genoemd. Als de aannemer bijvoorbeeld het ontwerp zelf maakt of aanpast, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor eventuele fouten in dat ontwerp. Het is belangrijk om in de aannemingsovereenkomst te bepalen wie verantwoordelijk is voor het ontwerp, zodat er geen misverstanden ontstaan als er later problemen met het ontwerp optreden.
Soms bepaalt de opdrachtgever dat bepaalde onderdelen van het werk door een specifieke onderaannemer of met voorgeschreven materialen moeten worden uitgevoerd. Dit wordt vaak gedaan als de opdrachtgever specifieke eisen heeft voor de kwaliteit of de expertise van de onderaannemer, of om een bepaald merk of type materiaal te garanderen. Dit kan in de overeenkomst worden opgenomen, zodat de aannemer weet welke verplichtingen hij heeft ten aanzien van de onderaannemers en de materialen. Dit kan bijvoorbeeld ook betrekking hebben op de keuze van de architect, installatiebedrijven of bepaalde leveranciers.
Een belangrijke verzekering die vaak wordt voorgeschreven in aannemingsovereenkomsten is de CAR-verzekering (Construction All Risks). Deze verzekering dekt schade aan het gebouw tijdens de bouw, evenals schade door bijvoorbeeld brand, storm of vandalisme. Het is belangrijk dat de aannemer een CAR-verzekering afsluit, zodat zowel de opdrachtgever als de aannemer beschermd zijn tegen onvoorziene schade tijdens de bouw. Vaak is het de aannemer die deze verzekering moet afsluiten, maar in sommige gevallen kan de opdrachtgever hier ook verantwoordelijk voor zijn.
Tijdens de bouw kan het voorkomen dat de opdrachtgever of aannemer bepaalde wijzigingen in het werk wil aanbrengen, bijvoorbeeld door een wijziging in het ontwerp of het gebruik van andere materialen. In de aannemingsovereenkomst moet geregeld worden hoe zulke wijzigingen worden behandeld. Worden de extra kosten bijvoorbeeld door de opdrachtgever betaald? Of moeten ze binnen het oorspronkelijke budget blijven?
De opdrachtgever is doorgaans verantwoordelijk voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen voor het bouwproject. Dit moet expliciet in de overeenkomst staan, zodat er geen verwarring ontstaat over wie hiervoor verantwoordelijk is. Verder moet de aannemer ervoor zorgen dat het werk voldoet aan de geldende wet- en regelgeving, zoals het bouwbesluit, milieuregels en lokale verordeningen.
Planning en oplevering
In de aannemingsovereenkomst moet ook goed worden geregeld wanneer het werk begint en wanneer het klaar moet zijn. Dit zorgt ervoor dat de opdrachtgever niet te lang hoeft te wachten op de oplevering en de aannemer voldoende tijd heeft om het werk goed af te ronden. Soms kan er vertraging optreden door bijvoorbeeld slechte weersomstandigheden of problemen met de levering van materialen. In de overeenkomst moeten afspraken worden gemaakt over hoe vertragingen worden behandeld en wat er gebeurt als de oplevering niet op tijd plaatsvindt.
Betalingen en kosten
De overeenkomst moet duidelijk maken hoeveel de opdrachtgever betaalt voor het werk en wanneer deze betalingen plaatsvinden. Dit kan bijvoorbeeld in termijnen gebeuren, afhankelijk van de voortgang van het project. Ook moeten er afspraken worden gemaakt over de betaling van eventuele extra kosten die ontstaan door wijzigingen in het werk.
Daarnaast moet er worden vastgelegd hoe omgegaan wordt met eventuele kostenoverschrijdingen. Als de aannemer bijvoorbeeld niet binnen het afgesproken budget blijft, moet de overeenkomst duidelijk maken wat de gevolgen hiervan zijn. Soms kunnen de partijen een zogenaamde “meerwerkovereenkomst” opstellen om extra kosten goed te regelen.
Kwaliteit van het werk
De kwaliteit van het werk is natuurlijk ook een belangrijk onderwerp. In de aannemingsovereenkomst worden vaak eisen opgenomen over de materialen die gebruikt moeten worden, de afwerking van het gebouw en de standaarden waaraan het werk moet voldoen. Het is belangrijk om deze zaken goed vast te leggen, zodat er geen misverstanden ontstaan over wat precies wordt opgeleverd.
De opdrachtgever kan bijvoorbeeld eisen dat de aannemer bepaalde kwaliteitscertificaten overlegt voor materialen, of dat er periodieke controles worden uitgevoerd om te zorgen dat het werk voldoet aan de afgesproken normen.
Oplossen van geschillen
Het kan gebeuren dat er tijdens de bouw of na de oplevering geschillen ontstaan tussen de opdrachtgever en de aannemer. In de aannemingsovereenkomst moeten afspraken worden gemaakt over hoe deze geschillen opgelost moeten worden. Dit kan bijvoorbeeld door middel van mediation, arbitrage of – als dat nodig is – via de rechter.
Het is vaak ook handig om in de overeenkomst op te nemen hoe lang de aannemer verantwoordelijk blijft voor eventuele gebreken na de oplevering van het werk (garantieperiode). Dit zorgt ervoor dat de opdrachtgever weet dat hij het recht heeft om gebreken te laten herstellen, zelfs nadat het project is afgerond.
Verschil met de koop-aannemingsovereenkomst en de gewone aannemingsovereenkomst
Er is een belangrijk verschil tussen een koop-aannemingsovereenkomst en een gewone aannemingsovereenkomst. Bij een koop-aannemingsovereenkomst koopt de opdrachtgever het gebouw van de aannemer nadat het is gebouwd. De aannemer is dan niet alleen verantwoordelijk voor de bouw, maar ook voor het eigendom van het gebouw totdat het wordt overgedragen aan de opdrachtgever. De grond wordt dan verworven van de ontwikkelaar. Dit is vaak het geval bij grotere projecten, zoals kantoorpanden of woningen die in de verkoop gaan. In een gewone aannemingsovereenkomst is de opdrachtgever eigenaar van de grond en het gebouw, en de aannemer voert het werk uit zonder dat hij eigenaar wordt van het eindresultaat.
Conclusie
Het opstellen van een goede aannemingsovereenkomst is van groot belang voor zowel de opdrachtgever als de aannemer. Het zorgt ervoor dat beide partijen weten waar ze aan toe zijn en dat er duidelijke afspraken zijn over de kosten, planning, aansprakelijkheid en kwaliteit van het werk. Dit helpt om het project succesvol te laten verlopen en om juridische problemen te voorkomen. Door alle belangrijke aspecten goed vast te leggen, kan de bouw van het project soepel verlopen, van de eerste schetsen tot de uiteindelijke oplevering van het gebouw.
Bij bouwprojecten ontstaan regelmatig geschillen over onderwerpen zoals meerwerk, vertraagde oplevering en (verborgen) gebreken na oplevering. Het Nederlandse bouwrecht, grotendeels geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), biedt kaders om dergelijke kwesties op te lossen.
Meerwerk en de contractuele basis
Meerwerk – werkzaamheden die niet in de oorspronkelijke overeenkomst waren opgenomen – leidt vaak tot discussie. Artikel 7:755 BW bepaalt dat een aannemer recht heeft op een verhoging van de aanneemsom als het meerwerk noodzakelijk was en niet aan hem te wijten is. Dit geldt alleen als de opdrachtgever tijdig is geïnformeerd over de financiële consequenties, tenzij hij de noodzaak zelf had moeten begrijpen. Veel contracten, zoals die op basis van de UAV 2012 (Uniforme Administratieve Voorwaarden), bevatten aanvullende bepalingen over meerwerk en de wijze waarop dit moet worden vastgelegd.
Vertraagde oplevering en aansprakelijkheid
Bij vertraging in de oplevering kan de opdrachtgever aanspraak maken op schadevergoeding, tenzij de aannemer zich kan beroepen op overmacht (artikel 6:75 BW). In veel contracten wordt een boeteclausule opgenomen om de gevolgen van een te late oplevering te regelen. De UAV 2012 bevat ook specifieke bepalingen over oplevering en eventuele termijnen voor herstel van gebreken.
(Verborgen) gebreken na oplevering
Gebreken die na de oplevering aan het licht komen, kunnen leiden tot aansprakelijkheidskwesties. Artikel 7:758 lid 3 BW bepaalt dat de opdrachtgever na de oplevering geen gebreken meer kan inroepen, tenzij deze niet bij een normale oplevering ontdekt hadden kunnen worden (verborgen gebreken). In dat geval blijft de aannemer aansprakelijk, tenzij hij kan aantonen dat het gebrek niet aan hem te wijten is. Daarnaast kunnen contractuele garanties en de UAV 2012 bepalingen bevatten over herstelverplichtingen en aansprakelijkheid.
Conclusie
Bouwrechtelijke geschillen vereisen een zorgvuldige beoordeling van de contractuele afspraken en wettelijke bepalingen. In veel gevallen biedt overleg tussen partijen een oplossing, maar als dat niet lukt, kan een procedure bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw of de civiele rechter uitkomst bieden. Het is daarom aan te raden om bouwcontracten goed vast te leggen en juridisch advies in te winnen bij complexe kwesties.
Huurrechtelijke vraagstukken kunnen complex zijn en vereisen een zorgvuldige juridische benadering. Onderwerpen zoals onderhuur, indeplaatsstelling, opzegging en ontbinding van huurovereenkomsten worden in Nederland voornamelijk geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Daarnaast kunnen specifieke regelingen, zoals de ROZ-modelcontracten en rechtspraak, een belangrijke rol spelen.
Kwalificatie van de huurovereenkomst: 7:290 BW of 7:230a BW?
Een belangrijk aspect bij huurrechtelijke kwesties is de kwalificatie van de huurovereenkomst. In een recente casus stond de vraag centraal of een huurovereenkomst voor een dierenkliniek onder het regime van artikel 7:290 BW (middenstandsbedrijfsruimte) of 7:230a BW (overige bedrijfsruimte) valt.
In de casus betrof het een dierenkliniek die een pand voor twee jaar wilde huren. Hoewel een dierenkliniek enige publieke toegankelijkheid heeft, ontbreekt de directe verkoopfunctie die kenmerkend is voor een 7:290 BW-bedrijfsruimte. Rechtspraak (HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198) bevestigt dat bij de kwalificatie van de huurovereenkomst de contractuele bestemming en het beoogde gebruik door partijen doorslaggevend zijn.
Omdat een huisartsenpraktijk doorgaans onder 7:230a BW valt en een dierenkliniek qua werkwijze hiermee overeenkomsten vertoont (behandeling op afspraak, geen vrije inloop zoals in een winkel), is in dit geval geadviseerd de huurovereenkomst als een 7:230a BW-overeenkomst in te richten. Hierbij is van belang dat in de huurovereenkomst duidelijk wordt vastgelegd dat de ruimte wordt gebruikt voor het op afspraak behandelen van (huis)dieren zonder winkelachtige verkoopfunctie.
Onderhuur en wettelijke beperkingen
Onderhuur is in veel gevallen contractueel of wettelijk beperkt. Voor woonruimte geldt dat onderhuur zonder toestemming van de verhuurder niet is toegestaan (artikel 7:244 BW), terwijl bij bedrijfsruimte dit afhankelijk is van de afspraken in de huurovereenkomst. Indien onderhuur zonder toestemming plaatsvindt, kan dit een grond zijn voor beëindiging van de huurovereenkomst.
Indeplaatsstelling bij bedrijfsruimte
Bij overdracht van een bedrijf kan de huurder van een middenstandsbedrijfsruimte verzoeken om indeplaatsstelling (artikel 7:307 BW). Dit biedt de mogelijkheid om een opvolgend huurder in het contract te laten treden, mits deze financieel en zakelijk in staat is de huurovereenkomst na te komen en de verhuurder geen redelijke bezwaren heeft.
Opzegging en ontbinding van huurovereenkomsten
De regels omtrent opzegging verschillen per type huurovereenkomst:
Conclusie
Huur- en verhuurkwesties vereisen een gedegen juridische beoordeling. In gevallen waarin de kwalificatie van de huurovereenkomst niet direct duidelijk is, zoals bij een dierenkliniek, is het essentieel om het beoogde gebruik goed te omschrijven in de huurovereenkomst. Dit kan helpen bij het vermijden van geschillen over huurtermijnen en huurbescherming. Tijdig juridisch advies kan voorkomen dat partijen voor verrassingen komen te staan en biedt een solide basis voor een goed huurcontract.
De koop van onroerende zaken is een juridisch complexe transactie waarbij een goed opgestelde koopovereenkomst essentieel is. In Nederland worden de regels omtrent de koop van onroerend goed hoofdzakelijk geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), met aanvullende bepalingen in bijvoorbeeld de Wet op het notarisambt en het Kadasterwet. Een zorgvuldig opgestelde koopovereenkomst voorkomt geschillen en biedt partijen duidelijkheid over hun rechten en verplichtingen.
Essentiële onderdelen van de koopovereenkomst
Een koopovereenkomst voor onroerend goed moet aan een aantal vereisten voldoen om rechtsgeldig te zijn:
Bijzondere aandachtspunten en risico’s
Bij het opstellen en beoordelen van een koopovereenkomst moeten partijen rekening houden met de volgende risico’s:
Casus: Beoordeling van een koopovereenkomst voor een ontwikkelingslocatie
In een recente casus werd een koopovereenkomst opgesteld voor een perceel dat door de koper zou worden ontwikkeld voor woningbouw. De koper wenste een korte kooptermijn, terwijl de verkoper zekerheid wilde dat de koper niet zou afhaken indien een bestemmingswijziging uitbleef.
Bij de beoordeling van deze overeenkomst kwamen de volgende punten naar voren:
Op basis van deze beoordeling werd geadviseerd de termijnen voor financiering en vergunningverlening te verlengen en een aanvullende afspraak te maken over de verdeling van saneringskosten bij bodemverontreiniging.
Conclusie
Het opstellen en beoordelen van koopovereenkomsten voor onroerende zaken vereist maatwerk en zorgvuldige contractuele vastlegging. Een goed opgestelde overeenkomst biedt partijen duidelijkheid en voorkomt geschillen. Bij complexe transacties, zoals ontwikkelingsprojecten, is het raadzaam om juridisch advies in te winnen om onvoorziene risico’s te beperken en de belangen van beide partijen optimaal te waarborgen.
Geschillen binnen een Vereniging van Eigenaren (VVE) kunnen aanzienlijke gevolgen hebben voor appartementseigenaren. Veelvoorkomende conflicten betreffen besluiten van de VVE over onderhoud, servicekosten, of wijzigingen aan het gebouw. De wet biedt eigenaren de mogelijkheid om VVE-besluiten aan te vechten, maar daarbij gelden strikte termijnen en juridische voorwaarden.
Aantasten van VVE-besluiten: vernietiging of nietigheid?
Appartementseigenaren kunnen VVE-besluiten aanvechten via de kantonrechter. Hierbij is het onderscheid tussen vernietigbare en nietige besluiten cruciaal:
Casus: vernietiging van een VVE-besluit
Uit een recente casus blijkt dat snelheid geboden is bij het aanvechten van een VVE-besluit. In deze zaak had een VVE een besluit genomen zonder alle leden correct te informeren. Een eigenaar ontdekte dit pas geruime tijd later en wilde het besluit aanvechten. De juridische vraag was vanaf welk moment de termijn van één maand begon te lopen.
Volgens de Hoge Raad (HR 21 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022) hangt dit af van de gebruiken binnen de VVE:
In deze casus had de VVE geen helder communicatiesysteem, waardoor de eigenaar met succes kon aanvoeren dat hij pas later van het besluit op de hoogte had kunnen zijn. Hierdoor werd de termijn voor vernietiging later geacht in te gaan.
Gevolgen van te laat aanvechten VVE-besluit.
Als de termijn van één maand is verstreken, is vernietiging niet meer mogelijk. De enige optie die dan nog resteert, is nagaan of het besluit nietig is, bijvoorbeeld omdat het in strijd is met de statuten of wet. Dit biedt echter geen garantie, en daarom is het van belang om snel juridische stappen te ondernemen.
Conclusie
Geschillen met de VVE vereisen een snelle en strategische aanpak. Een besluit kan slechts binnen één maand worden vernietigd, en het moment waarop die termijn begint te lopen is afhankelijk van de communicatie binnen de VVE. Eigenaars doen er verstandig aan om actief betrokken te blijven en tijdig juridisch advies in te winnen bij twijfel over de rechtsgeldigheid van een besluit.
Erfdienstbaarheden zijn afspraken tussen eigenaren van naburige percelen waarbij de ene eigenaar een bepaald recht heeft op het gebruik van het perceel van de ander. Een veelvoorkomende erfdienstbaarheid is het recht van overpad, waarbij een perceeleigenaar het recht heeft om over het perceel van een ander te gaan, bijvoorbeeld om zijn eigen woning of grond te bereiken.
De regels rond erfdienstbaarheden zijn vastgelegd in Titel 5.6 van het Burgerlijk Wetboek (BW), met name in artikel 70 t/m 84 van Boek 5 BW. Hierin staat onder meer hoe een erfdienstbaarheid tot stand komt, wat de rechten en plichten van betrokken partijen zijn en hoe een erfdienstbaarheid kan eindigen.
Ontstaan van een erfdienstbaarheid
Een erfdienstbaarheid kan op verschillende manieren ontstaan:
Rechten en plichten
De eigenaar van het dienende erf (de grond waar het recht op rust) moet het gebruik door de heersende erf-eigenaar (degene met het recht) gedogen. Dit betekent echter niet dat alles is toegestaan. Het gebruik moet zo min mogelijk hinder veroorzaken en mag niet worden uitgebreid buiten de oorspronkelijke afspraak.
De eigenaar van het dienende erf mag het gebruik van de erfdienstbaarheid niet zomaar beperken, maar mag wel aanpassingen doen als dit het gebruik niet wezenlijk belemmert. Bijvoorbeeld, als een boer een recht van overpad over zijn weiland heeft verleend, mag hij het pad verplaatsen als dat nodig is voor zijn bedrijfsvoering, mits de andere partij er nog steeds gebruik van kan maken.
Een erfdienstbaarheid eindigt onder meer als:
In de praktijk ontstaan regelmatig conflicten over het recht van overpad, bijvoorbeeld als een eigenaar een pad blokkeert of als een ander het recht ruimer interpreteert dan bedoeld. In zulke gevallen kan men proberen tot een oplossing te komen via onderling overleg, mediation of een gang naar de rechter.
Erfpacht en opstal zijn belangrijke rechtsfiguren in het Nederlands vastgoedrecht en kunnen complexe juridische vraagstukken opleveren. Juridische ondersteuning is vaak noodzakelijk, vooral bij canonherzieningen, beëindiging van erfpacht en de rechten van erfpachters en opstalhouders.
Erfpacht: rechten en plichten.
Erfpacht is een zakelijk recht waarmee iemand (de erfpachter) het recht krijgt om een onroerende zaak van een ander te gebruiken alsof hij eigenaar is, met uitzondering van de eigendom zelf. De erfpachter betaalt hiervoor doorgaans een periodieke vergoeding, de canon. De inhoud van het erfpachtrecht wordt grotendeels bepaald door de vestigingsakte en de toepasselijke algemene voorwaarden.
In stedelijke gebieden, zoals de vier grote steden van de Randstad, komt erfpacht veel voor. Een veelvoorkomend juridisch probleem is de herziening van de canon, waarbij de erfpachter plotseling geconfronteerd kan worden met een aanzienlijke verhoging. Dit vereist inzicht in regelgeving, jurisprudentie en taxatiemethoden die ten grondslag liggen aan de berekening van de canon.
Overgangsrecht en erfpacht.
Veel erfpachtrechten zijn afgesloten vóór de invoering van het nieuwe Burgerlijk Wetboek (BW) in 1992. Dit betekent dat oudere erfpachtrechten soms nog vallen onder het oude recht, waarin onder andere een ‘vervallen verklaring’ mogelijk was (artikel 780 BW (oud)). Sinds 1992 is de opzeggingsregeling echter veranderd en geldt de hoofdregel dat het nieuwe BW exclusieve werking heeft, tenzij in het overgangsrecht anders is bepaald (artikel 68a Overgangswet BW).
Duur en beëindiging van erfpacht.
Volgens artikel 5:98 BW blijft erfpacht doorlopen als de erfpachter de zaak niet ontruimt, tenzij de erfverpachter binnen zes maanden na afloop aangeeft dat hij de erfpacht als beëindigd beschouwt. In sommige gevallen kan erfpacht voor onbepaalde tijd worden gevestigd (artikel 5:87 lid 3 BW).
Als de erfpachter de canon twee jaar niet betaalt of ernstig tekortschiet in zijn verplichtingen, kan de erfverpachter de erfpacht opzeggen (artikel 5:87 BW). Bij erfpachtrechten van vóór 1992 geldt soms nog een afwijkend regime, bijvoorbeeld op basis van artikel 766 BW (oud), dat de erfverpachter toestaat de erfpacht na dertig jaar te beëindigen als er geen andere regeling is afgesproken.
Rechten bij opstal.
Bij een opstalrecht mag de opstaller gebouwen of andere werken hebben op of in andermans grond. Een belangrijk juridisch aspect is de vergoeding bij het einde van de erfpacht. Voor 1992 had de erfpachter geen recht op vergoeding voor gebouwen die hij had geplaatst, tenzij anders bepaald in de erfpachtakte (artikel 772 BW (oud)). Sinds 1992 kan een erfpachter echter wél recht hebben op vergoeding, tenzij hiervan contractueel is afgeweken (artikel 5:99 BW).
Privaatrechtelijk overheidsoptreden en erfpacht.
Wanneer een gemeente optreedt als erfverpachter, moet zij handelen in overeenstemming met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (bijv. zorgvuldigheidsbeginsel, vertrouwensbeginsel). De Hoge Raad heeft bepaald dat het privaatrechtelijk handelen van overheden hieraan getoetst kan worden (Ikon-arrest, 1987). Dit betekent dat erfpachters rechtsmiddelen hebben als zij vinden dat de gemeente hen ongelijk behandelt of willekeurig handelt.
Vervroegde herziening en eeuwigdurende erfpacht.
Sommige gemeenten, zoals Amsterdam, bieden mogelijkheden voor vervroegde herziening van de erfpachtvoorwaarden. Dit kan voordelig zijn als de huidige canon ongunstig is. Daarnaast roept eeuwigdurende erfpacht juridische vragen op over bijvoorbeeld de waarde van het bloot eigendom en de opzeggingsmogelijkheden.
Conclusie.
De juridische aspecten van erfpacht en opstal kunnen zeer complex zijn, vooral bij herziening van erfpachtvoorwaarden, beëindiging van erfpacht of conflicten met de gemeente. Juridische ondersteuning kan essentieel zijn om de rechten van erfpachters en opstalhouders te beschermen en geschillen te voorkomen of op te lossen.
De dienstverlening van Amice Advocaten in Utrecht strekt zich uit tot nagenoeg alle juridische handelingen welke betrekking hebben op vastgoed. Daarbij gaat het dus om advisering, het opstellen en beoordelen van contracten en het voeren van (zowel privaatrechtelijke als bestuursrechtelijke) juridische (of arbitrale) procedures. Amice Advocaten in Utrecht verleent haar vastgoed diensten aan vastgoedondernemers, ontwikkelaars, aannemers, architecten, beleggers, woningcorporaties, particulieren en overheden. Wilt u meer informatie of een afspraak maken?
Het Nederlandse advocatenkantoor Amice Advocaten is opgericht in 2008 en gevestigd aan de Maliebaan in Utrecht.