Het kopen van een woning is vaak een grote en belangrijke aankoop. Het is daarom begrijpelijk dat u wilt dat de woning aan uw verwachtingen voldoet. Volgens de wet is de verkoper verplicht om een zaak af te leveren die beantwoordt aan de overeenkomst.[1] Als koper mag u verwachten dat deze zaak de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik van de zaak. Dit is de conformiteiteis. Maar wat valt er precies onder ‘normaal gebruik’, en wat kunt u doen als uw woning niet aan uw verwachtingen voldoet? In deze blog wordt ingegaan op de eisen die verbonden zijn aan non-conformiteit.
Wat is normaal gebruik?
Volgens vaste rechtspraak moet onder normaal gebruik worden begrepen dat in de woning op een voldoende veilige manier kan worden verbleven, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.[2] Hierbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol: zo kan van een woning die bijvoorbeeld 50 jaar oud is niet hetzelfde worden verwacht als een nieuwe woning. Het gaat steeds om gerechtvaardigde verwachtingen. De woning hoeft dan ook niet per se gebrekkig te zijn om als non-conform te worden aangemerkt.
Welke rol spelen mededelingen van de verkoper?
Mededelingen van de verkoper kunnen een rol spelen bij uw gerechtvaardigde verwachtingen als koper. Wanneer de verkoper bijvoorbeeld heeft verklaard dat het dak recent is vernieuwd of dat er geen sprake is van vochtproblemen, mag u daar als koper op vertrouwen. Blijkt achteraf dat deze mededelingen onjuist waren, dan kan er sprake zijn van non-conformiteit, ook als het gebrek niet direct zichtbaar was bij de bezichtiging. Omgekeerd geldt ook dat u als koper geen beroep kunt doen op non-conformiteit voor gebreken die u kende of had kunnen kennen, tenzij de verkoper deze bewust heeft verzwegen. Bijvoorbeeld wanneer een gebrek zichtbaar was tijdens de bezichtiging of wanneer u expliciet bent gewaarschuwd in het koopcontract.
Wat kunt u doen bij non-conformiteit?
Wanneer u vermoedt dat er sprake is van non-conformiteit, is het belangrijk om snel te handelen. U dient de verkoper tijdig in gebreke te stellen en hem de gelegenheid te geven het gebrek te herstellen of u te compenseren. In sommige gevallen kan ook ontbinding van de koopovereenkomst of schadevergoeding aan de orde zijn. Het is verstandig om hierbij juridisch advies in te winnen. Het team van Amice Advocaten kan hierin wellicht iets voor u betekenen.
Conclusie
Bij de aankoop van een woning mag u als koper verwachten dat de woning geschikt is voor normaal gebruik en geen ernstige gebreken vertoont die het woongenot aantasten. Of sprake is van non-conformiteit hangt af van alle omstandigheden, zoals mededelingen van de verkoper, zichtbare gebreken en de ouderdom van de woning.
Heeft u het vermoeden dat uw woning niet voldoet aan de overeenkomst? Of wilt u weten wat uw mogelijkheden zijn bij verborgen gebreken? Wij zijn u graag van dienst. Neem vandaag nog contact met ons op via info@amice-advocaten.nl of 030–2300 230.
[1] Artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek.
[2] Rb. Zeeland-West-Brabant 18 oktober 2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:7448.