Hoe vernietig je een VvE-besluit?

Soms neemt een VvE-orgaan een vernietigbaar besluit. Het is in principe wel geldig, maar ook juridisch aantastbaar. Bij (te lang) niets doen blijft het besluit echter in stand. Hoe kun je dat voorkomen?

Grondslagen

Het is allereerst belangrijk om in kaart te brengen in welke gevallen een besluit vernietigbaar is. Wanneer is dat zo? Er zijn vier grondslagen: 1) strijd met de redelijkheid en billijkheid, 2) strijd met de wet, 3) strijd met de statutaire bepalingen en 4) strijd met het huishoudelijk reglement. Deze hoeven wat nadere toelichting.

Van strijd met de redelijkheid en billijkheid is sprake als het VvE-orgaan zich met het nemen van het besluit niet gedraagt conform artikel 2:8 BW. Dat bepaalt dat “een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, […]zich als zodanig jegens elkander [moeten] gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.” In de rechtspraak is deze gedragsnorm verder uitgewerkt. Het was bijvoorbeeld zo in een zaak waarin de VvE haar eigen bouwreglement opzij zette, om sneller twee bungalows te kunnen bouwen (ECLI:NL:GHARL:2025:4061). Dit deed ze omdat zij daar zelf belang bij had, zonder echter de eigenaarsbelangen van de leden te dienen. Door de open normstelling biedt strijd met de redelijkheid en billijkheid als grondslag een ruim vernietigingsbereik.

Strijd met de wet lijkt duidelijk, maar lijdt slechts in een deel van de gevallen tot vernietigbaarheid. Het moet gaan om wettelijke totstandkomingsvoorwaarden voor besluiten.  Dit zijn bijvoorbeeld een vergaderquorum, oproepingstermijn, agendering en stemvereisten. Als de inhoud van het besluit in strijd is met de wet, spreekt men van nietigheid (wat buiten dit artikel valt). In de praktijk komt strijd met wettelijke totstandkomingsvoorwaarden zelden voor.

Bij strijd met de statutaire bepalingen doelt de wetgever voor vernietigbaarheid eveneens op strijd met de totstandkomingsvoorwaarden. Dit in splitsingsakte of splitsingsreglement. Ook hier ziet het niet op de inhoud ervan. Een sprekend voorbeeld is dat van een VvE-vergaderingsbesluit dat buiten de door de splitsingsakte voorgeschreven gemeente is genomen (ECLI:NL:RBAMS:2025:4860). Statutaire bepalingen schrijven vaak voor dat de VvE in of nabij het gebouw vergadert, zo ook hier. Doordat de vergadering in dit praktijkgeval relatief ver weg van het appartementengebouw gehouden werd (op kantoor van de beheerder), was het voor veel leden moeilijker aanwezig te zijn. Dat maakte het besluit vernietigbaar.

Ten slotte is ook een besluit in strijd met het huishoudelijk reglement vernietigbaar. In zo’n huishoudelijk reglement zijn VvE-statuten nader uitgewerkt. Besluiten die daarmee in strijd zijn, zijn ook vernietigbaar. Er is weinig tot geen jurisprudentie waarin iemand er een geslaagd beroep op doet. Er is dan vaak al sprake van strijd met statutaire bepalingen.

VvE-orgaan

Los van de grondslag voor vernietiging, is van belang van wie het besluit afkomstig is. Artikel 5:130 BW vereist dat dit komt van een VvE-orgaan. Meest voor de hand liggend is de VvE-vergadering, maar andere organen zijn bijvoorbeeld het bestuur of een voorzitter, raad van commissarissen, VvE-beheerder en kascommissie.

Termijn

Als er een vernietigingsgrondslag en besluit van een VvE-orgaan is, is voor de vernietigbaarheid vervolgens van belang wanneer de vernietigingstermijn loopt. Lid 2 van artikel 5:130 BW geeft slechts één maand om de kantonrechter vernietiging van het besluit te verzoeken. Dit is een zeer korte termijn, zeker voor het opstellen en indienen van een veelal complex processtuk. De termijn gaat lopen vanaf het moment van verzoekers (mogelijke) kennisname. De wetgever geeft die korte termijn vanwege het belang van eigenaars bij zo spoedig mogelijke besluit-rechtszekerheid. Het is veiliger om altijd uit te gaan van de dag van het besluit (veelal de dag van de vergadering), in plaats van het moment van ontvangst ervan. De maand is immers zo voorbij. Het is belangrijk ons zo vroeg mogelijk te betrekken bij actie tegen een te vernietigen besluit. Dus liever nog wanneer het alleen op de agenda staat of het besluit net is genomen, dan na ontvangst van notulen.

Belanghebbenden

Wie geeft de wet het recht vernietiging te verzoeken? In principe de VvE (via bestuur) en iedereen met een redelijk belang bij nakoming van de geschonden verplichting. Huurders vallen er desondanks niet altijd onder, bijvoorbeeld als ze niet aan VvE-besluiten gebonden zijn.

Juridische route

Zoals geschreven, zal degene die vernietiging wil een verzoekschrift bij de kantonrechter moeten indienen. Vervolgens roept de kantonrechter de verzoeker, alle stemgerechtigden (eigenaars, maar ook vruchtgebruikers, erfpachters en opstalhouders) en de VvE op om deze te horen. Het is verstandig de rechtbank bij het verzoekschrift daarvoor alvast een lijst met namen en adressen te verstrekken. Het VvE-bestuur is in diverse modelreglementen verplicht stemgerechtigden die lijst op verzoek kosteloos en onverwijld te delen. Voor de duur van de procedure kan de kantonrechter tenuitvoerlegging van het besluit schorsen, doorgaans alleen mits er om gevraagd wordt. Uiteindelijk beslist hij dan bij beschikking over vernietiging van het besluit.

Voor een eventueel hoger beroep tegen de beschikking is er slechts een maand beschikbaar. Snelle actie staat voorop, door heel het traject.

Conclusie

Dreigt er voor u benadeling door een vernietigbaar VvE-besluit? We gaan graag voor u aan de slag. De termijnen zijn echter erg kort. Aarzel daarom geen moment, maar neem vandaag nog contact met ons op. We zijn bereikbaar op telefoonnummer 030 – 2300 230 en e-mailadres info@amice-advocaten.nl.