In het Nederlands vastgoedrecht komen grensgeschillen tussen buren vaker voor dan men denkt. Vooral bij oudere percelen waar natuurlijke afscheidingen zoals hagen, schuttingen of garages de visuele erfgrens lijken te bepalen, ontstaan er makkelijk misverstanden. Maar wat als die visuele grens niet overeenkomt met de werkelijke kadastrale grens? Een recente zaak toont aan hoe complex en emotioneel zulke kwesties kunnen worden – én hoe belangrijk het is om juridische duidelijkheid te hebben.
De situatie: visuele grens versus juridische grens
Het conflict draaide om een smalle strook grond tussen twee naastgelegen percelen. De ene partij was eigenaar van een perceel dat al drie generaties in familiebezit was. De buren, die het aangrenzende perceel enkele jaren geleden hadden overgenomen, gebruikten die strook grond als onderdeel van hun oprit en achtertuin. Een haag en een garage fungeerden jarenlang als de feitelijke grens – maar juridisch gezien bleek die strook tot het perceel van de buren te behoren.
Verjaring: geen automatische eigendom
De bewoners die het gebruik van de strook verdedigden, beriepen zich op verjaring. Volgens hen was het gebruik van de strook zodanig dat zij door de jaren heen eigenaar waren geworden. Maar verjaring vereist meer dan alleen langdurig gebruik – het gaat om ondubbelzinnig bezit gedurende 20 jaar, waarbij duidelijk moet zijn dat men zich als eigenaar gedraagt. Uit verklaringen van getuigen en eerdere eigenaren bleek echter dat er nooit sprake is geweest van een dusdanig bezit.
Kadaster is leidend
Een cruciale stap in deze zaak was de kadastrale hermeting. Deze bevestigde dat de werkelijke erfgrens anders liep dan de haag suggereerde. De kadastrale gegevens – die openbaar en juridisch bindend zijn – gaven duidelijk aan dat de betwiste strook grond bij het erf van de tegenpartij hoorde. De andere partij had hiertegen bovendien geen bezwaar aangetekend.
Poging tot escalatie
Wat de zaak verder op scherp zette, was het feit dat de partij die het strookje gebruikte, bezwaar had gemaakt tegen een bouwvergunning van de eigenaar. Dit bezwaar werd uiteindelijk ingetrokken, maar pas nadat een voorlopige overeenkomst over de erfgrens werd gesloten. Die overeenkomst kwam volgens de eigenaar tot stand onder druk, enkel om verdere vertraging van de bouwplannen te voorkomen.
De uitkomst: eigendomsrecht wint
De eigenaar van de strook grond startte een tegenvordering: beëindiging van het gebruik en ontruiming van het perceelgedeelte. Zijn standpunt werd helder onderbouwd met kadastrale gegevens, getuigenverklaringen en relevante jurisprudentie. De juridische kern: eigendom kan niet zomaar worden “afgepakt”, zeker niet zonder ondubbelzinnig bezit en goede trouw.
Wat u hiervan kunt leren
Deze zaak benadrukt het belang van:
- Heldere kadastrale informatie: Vertrouw niet alleen op natuurlijke of visuele grenzen zoals hagen of schuttingen.
- Vastleggen van afspraken: Informele toezeggingen of mondelinge afspraken kunnen in een later stadium tot grote juridische onzekerheid leiden.
- Alertheid bij aankoop van vastgoed: Laat bij aankoop altijd een recente kadastrale uitmeting doen, zeker bij oudere percelen.
- Juridische hulp bij burenconflicten: Escalatie en langdurige conflicten kunnen vaak voorkomen worden door tijdige juridische bijstand.
Heeft u te maken met een erfgrensdispuut of twijfelt u over het eigendom van een strook grond? Neem vrijblijvend contact op. Wij zorgen voor helder juridisch advies en begeleiding, zodat u met vertrouwen uw eigendom kunt beschermen.
Mocht u vragen hebben, dan kunt u contact opnemen met Amice Advocaten.
Telefoon: +31 (0) 30 2300 230
E-mail: info@amice-advocaten.nl
Amice Advocaten is opgericht in 2008 en is gevestigd in Utrecht, Nederland. Amice Advocaten is gespecialiseerd in het leveren van professionele juridische en adviserende diensten aan ondernemingen en particulieren in Nederland op het gebied van immigratierecht, arbeidsrecht, vastgoedrecht, huurrecht, ondernemingsrecht en andere civiele rechtsgebieden.