假设一个极其糟糕的情况：您在荷兰购买了一套房产，和对方签署买卖合同后，却发现房屋存在缺陷，比如，浴缸、洗碗机等现有设备出现故障，墙壁存在肉眼可见的损坏。在这种情况下，您该如何维护自身利益呢？
- 房屋买卖合同很关键
根据荷兰民法典7:1，房地产买卖必须采用书面形式，即签订房屋买卖合同.您可以使用荷兰语或英语起草合同。您可以采用NVM协议[1]，或者由卖方（私人）起草的协议，只要其适用荷兰相关法律。值得注意的是，关于房屋缺陷的法律规定不是强制性的，即可以通过合同另有约定。在大多数情况下，购买或出售现有房屋[2]时会使用示范合同。根据购买协议，已交付房屋的缺陷原则上由买方承担，但妨碍房屋正常使用的除外。 合同内容至关重要，因为它明确规定了您对有意向购买的房产可以行使哪些权利。此外，如果您有其他相关文件，例如与卖方的书面沟通，它们可以作为辅助证据，以防未来出现争议。
- 现有房屋的所有权
最基本的规则是：一旦房屋所有权归您所有，您将对这个房屋的所有事宜负责。对于潜在的房屋缺陷，通过一定规则确定责任承担。
（1）卖方的义务：披露 根据荷兰法，卖方有义务向买方提供房屋的详细信息，包括房屋整体状况。若卖方未能履行相关义务，尽责披露，应当对房屋的相关缺陷和不足负责。
（2）买方的义务：检查 在买方完成对房屋的全面检查后，如果房屋某处或者某件物品仍有明显损坏，卖方将不对此承担责任。此外，房龄对买方是否能够对房屋进行彻底检查也有很大影响。买方可以通过独立专业人士进行相关结构性检查，并由其出具检查报告。如果买方未能履行检查房屋的义务，未来将很难追究卖方的责任。
（3）隐藏的房屋缺陷导致无法正常使用 有些时候，潜在的房屋缺陷将会阻碍其正常使用。举个例子，在买家入住房子的第一晚，他发现浴缸漏水严重，甚至从地板直接漏到了楼下的邻居家里。之后专业的维修人员经检查之后发现浴缸的底部开裂，这种缺陷是买家检查房屋时根本看不到的。像上述这种情况，买方应该注意的是，房子越老就越有可能存在很多不能归咎于任何其他人的隐藏缺陷。再次重申，为了防止上述类似的事件发生，其要求对房屋的高质量检查或者在购买之前通过独立专业人士出具对房屋质量的全面的报告。
3.新建房屋的拥有权：谁对相应缺陷负责？较长的保修期。 如果是新建房屋，建筑承包商或者房地产开发商应当对其缺陷负责。建筑承包商应当指导、建议买方进行检查；另一方面，买方必须签署相关文件，表明其接受房屋检查后的状态。对于买方来说，让独立的专业人员检查房屋并制作相关报告是重要且明智的。
新房所有权转让给买方后，建筑承包商有义务修复买方发现并及时通知的房屋缺陷。买方要仔细保存一切相关书面文件，并尽快通知承包商每一个可能出现的房屋问题，从而在最大程度上维护自身利益。
此外，对于新建房屋的隐藏缺陷，建筑承包商的责任最长可达五年；对于特别严重的结构问题，该义务将延长至20年。在房屋倒塌或者无法继续以原目的使用的情况中，如果建筑承包商可以举证说明相关事实，则无需承担相应责任。因此，相比现有房屋，新建房产的买家拥有更多、更持久的权利和保障。
- 发现房屋隐藏缺陷该怎么办？相关法律是如何解释的？
当买方发现房屋存在隐藏缺陷时，其必须在合理时间内通知前业主或建筑承包商。如果卖方似乎并无修复缺陷或提供损害赔偿的意愿，建议买方提起诉讼。根据荷兰民法典7:17(1)和(2)，交付的房屋必须具有买方根据合同可以预期的质量，即“一致性要求”。荷兰法规定，买方在任何情况下都可以假定房屋适合“正常使用”，这意味着在通常情况下房屋可以被认为具有一定耐用性。如果交付的房屋不能正常使用，卖方对妨碍正常使用的缺陷承担相应责任。然而，如果买方没有对房屋进行检查，则卖方对房屋的任何缺陷将不承担任何责任。但是，在卖方明知缺陷却未如实告知的情况下，不能以买方未履行检查义务作为借口。卖方的通知义务往往比买方的调查义务更重。
总而言之，无论是新建房屋还是现有房产，如果您发现其存在重大缺陷，考虑采取法律措施，一位专业的房地产律师可以为您审查房屋买卖合同及相关协议，并帮助您确定根据合同，您的发现是否是法律意义上的房屋缺陷。律师也可以与卖方进行协商，或者代表您提起诉讼。
如果您在房地产法领域有任何问题，Amice Advocaten律师团队非常愿意为您提供解答与帮助。您可以通过电子邮件 info@amice-advocaten.nl或与我们联系，或请致电 +31（0）302300230或 +31(0)854835230。 [1] NVM：荷兰房地产经纪人和房地产专家协会。它是荷兰最大的房地产经纪人协会，拥有超过110年的经验。荷兰人在购房时往往会提出使用NVM规范下的合同。 [2] 现有房屋，指买方不是该房屋第一任住户。