1，项目开发商和市局达成协议

对于一个新项目的落地来说，环境许可事必备的。项目开发商需要和市局（作为公权力机关）合作，特别是当项目规划没有正式成型时。

市局可以承诺公法范围内的合作行为，但是不能承诺相关的许可证发放，许可证一旦发放便不可撤销。市局有在合作中尽最大努力的义务，这不是指有义务保证结果如何。市局在实际参与建设活动的时候具有双重角色，公法人和私主体。

尽管协议的名字无法确定双方内容上的义务，但是这个和市局的合作协议通常被认为是项目开发协议。

 

2，意向协议

取决于项目的困难程度，项目开发协议是有意向协议前置的。没有过深的法律义务，意向协议是在项目调查阶段签订的。这个阶段，相关人员会评估项目的成功机会：可行性分析。意向书会记录下各方的基本意向和最终取得的成果，也会提到双方选择的一些必要的中间程序，在这个基础上再决定这个项目是否将被推进。对于项目开发商来说，意向书体现着市局的参与。

 

3，项目开发协议

项目开发协议随之签订。协议内容会随着项目实体而不同。然而，根据项目发展的不同阶段，会有一些反复出现的问题在不同程度上可以/一定需要被解决。

决定性因素是市局是否制定了收回土地开发成本的开发项目。如果没有，那这个阶段的项目协议被叫做事先协议；如果有，则称为事后协议。事先协议允许市局和土地所有者达成有关合理运用项目所需土地的协议。双方都需要核查土地收回计划。事后协议的内容必须与分区规划相适应， 在开发计划中应收但未受监管的内容可能不再受事后协议的监管。

开发项目中所有的风险都必须在基于开发协议解决。 例如，获得必要的土地，土壤的环境方面，以及（在重建的情况下）现有建筑物的环境方面。 空间规划和市场条件方面也很重要， 后者尤其可以改变，但必须灵活组织处理。

我们建议认真对待协议中 “序章”。它包含了用通俗语言来讲的签订协议的原因和考虑因素。 如果后期对条款的解释出现了问题，当事人可以参考序章内容。

合同通常以概念性条款开头， 这在使用具体术语时很有用。 它防止了法律解释上的差异，例如对“可用环境许可”一词的解释。 环境许可证是一个法定概念，但“可用”必须需要当事人自己解释。

 

4，实施协议/执行协议

有时，开发协议之后是旨在确定土地销售或变现义务的协议。 项目开发商必须谨防市局方提出的需要被遵守的过度严格的筑建义务和要求，因为这会给工程给予采购法的实施造成麻烦。 如果建造义务和所提到的要求被视为公共机构对项目的采购，则必须遵守《公共采购法》的规则。 这可能会破坏开发商与市政当局的一对一关系。

 

5，与市局的协商

当与市局签订合同时，必须密切关注相关人员的职能。 公务员通常在初步阶段参与， 无论他们多么重要，他们都无权合法代表市局。 市长代表市政府并可以对其进行约束，通常来说授权官员可以代表他签字。 一般来说，理事会的决定也是协议有效所必需的。 在与市议员商谈后，许多项目开发商被市局的合法（非）强制债券所误导。 最高法院关于单方面中断谈判可能性的最重要判例法出现在项目开发商与市政当局谈判不成功的情况下。