Bij de aan- en verkoop, huur en verhuur van onroerend goed is helaas regelmatig aan de orde dat een geschil ontstaat. Procedures zijn vaak het gevolg. Amice Advocaten verleent juridische bijstand aan de betreffende partij, waarbij het voorkomen van procedures voorop staat. Wanneer een minnelijke regeling niet kan worden bereikt worden de belangen van de cliënt in een gerechtelijke procedure behartigd.

Uiteraard is Amice Advocaten ook bedreven in het opstellen van huur- en koopcontracten en de advisering daaromtrent.

Huur

De in omloop zijnde (vaak ROZ) modellen behoeven vaak aanpassing of een gebruiker is zich niet bewust van bepaalde gevolgen die in deze set algemene voorwaarden is vervat. Denk aan opgenomen boeteclausules, koopopties, afspraken over een verbouwing in het gehuurde en hoe hiermee om te gaan bij het einde van de huurovereenkomst, huurprijsaanpassing of een onjuiste kwalificatie van het toepasselijke huurregime. Hierover bestaat veel jurisprudentie.

Wanneer sprake is van verhuur van bedrijfsruimten dan maakt het verschil of het bedrijfsruimte betreft als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW of  bedrijfsruimten ex artikel 7:230 a lid 1 BW. In geval van middenstandsbedrijfsruimte geniet de huurder een ruime huurbescherming. Een huuropzegging met een beoogde ontruiming is in dat laatste geval alleen mogelijk wanneer de rechter zulks beslist of uiteraard bij wederzijdse instemming.

In de huurovereenkomst wordt de contractuele bestemming vastgelegd, bijvoorbeeld dat het gehuurde uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte voor autohandel. Het komt geregeld voor dat een ROZ-huurovereenkomst wordt gebezigd met in de koptekst ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’, in plaats van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW. De benaming of het gebruik van een model is echter niet bepalend. Beslissend is hetgeen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan (o.a. HR 3 december 2004, LJN 4783 en rb. Amsterdam, 5 oktober 2016, ECLI:NL:RBAMS:2016:6608, Hof Den Haag 31 oktober 2003 Prg 2004, 6171). Ook de bestuursrechtelijke bestemming is niet relevant (Hof Amsterdam 31 januari 2012, LJN BV4292). Wanneer een onjuiste kwalificatie is gebruikt dan kan een huuropzegging nietig of onuitvoerbaar zijn. Hierover wordt geregeld geprocedeerd en Amice Advocaten heeft hiermee geruime ervaring.

Daarnaast zijn veel voorkomende onderwerpen: huurprijswijzigingsprocedures, de aanwezigheid van een gebrek, ontruimingen vanwege huurachterstanden en discussies over oplevering of door huurder aangebrachte veranderingen aan het gehuurde.

Koop

Bij koop van een onroerende zaak kan sprake zijn van een verborgen gebrek welke een koper niet behoefde te verwachten. De vraag die dan aan de orde komt is of de woning de feitelijke eigenschappen bezit die nodig is voor een normaal gebruik als woning. Dit betreft dus de contractuele uitzondering in veel NVM-modelcontracten op het algemeen verwoorde exoneratiebeding op grond waarvan de verkoper in beginsel niet in staat voor (verborgen) gebreken. Voor zover gebreken het normaal gebruik als woning verhinderen en de gebreken tijdens het tot stand komen van de overeenkomst niet kenbaar waren, staat de verkoper in voor de afwezigheid van dergelijke gebreken. Dit artikel kwalificeert als een garantie, aldus onder meer Hof Den Bosch d.d. 6 december 2005, NJF 2005/271; Hof Arnhem d.d. 4 november 2005, NJF 2006/247 en Hof Leeuwarden d.d. 20 april 2010, LJN BM 2243. Aangezien sprake is van een garantiebepaling, wordt in het geval van non-conformiteit, de tekortkoming op grond van artikel 6:75 BW aan de verkoper toegerekend.

Daarnaast wordt soms een beroep gedaan op een opgenomen ouderdomsclausule. Een koper dient hier op bedacht te zijn, mede gelet op de gevolgen voor diens onderzoeksplicht of te voeren onderhandelingen.

Daarnaast kan aan de orde zijn dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Dwaling kan te wijten zijn aan het feit dat verkoper een koper onjuist heeft geïnformeerd door bijvoorbeeld  te stellen dat hij niet van de onderhavige gebreken op de hoogte zou zijn geweest dan wel dit heeft verzwegen. Een koper zou onder die omstandigheden wellicht niet de afgesproken prijs hebben willen betalen voor de woning. Ook wanneer een verkoper niet op de hoogte zou zijn geweest, kan het, afhankelijk van de hoogte van de herstelkosten en ernst van de gebreken, zo zijn, dat de koper bij een juiste voorstelling van zaken de woning niet had willen kopen, althans niet voor dezelfde prijs. Verkoper had bij een juiste voorstellen van zaken dan wellicht moeten begrijpen dat de koper de koopovereenkomst niet in de huidige vorm had willen sluiten, althans niet voor dezelfde prijs (Hoge Raad d.d. 6 december 2002, LJN AE 9250, JM 2003/49). De dwaling komt in dat geval niet voor rekening van de koper aangezien met betrekking tot de gebreken hij niet meer onderzoek kon verrichten dan wel behoefde te verrichten. Vaak is het in dergelijke gevallen zo dat een door de koper ingeschakelde deskundige deze gebreken ook niet kon constateren bij een visuele inspectie.

Koopovereenkomsten kunnen recht-toe-recht-aan zijn, maar ook kan sprake zijn van ingewikkelde afspraken, bijvoorbeeld in het geval dat een grondeigenaar zijn grond met een gewijzigd planologisch regime wil verkopen aan een ontwikkelaar/bouwer, waarbij verkoper een gedeelte zelf wil laten ontwikkelen of bouwen of waarbij huurders tijdelijk elders gehuisvest moeten worden.