Wat wordt verstaan onder turnkey? Deze term leidt in de praktijk vaak tot verwarring, omdat een wettelijke definitie ontbreekt. Doorgaans probeert men met dit begrip aan te duiden dat het gaat om de oplevering van een kant en klaar werk. Maar soms wordt er met turnkey ook bedoeld dat er een contract is op basis waarvan de opdrachtnemer een verplichting heeft t.o.v. de opdrachtgever om op basis van de door de opdrachtgever gestelde eisen t.o.v. het resultaat, met een eigen ontwerp te komen. Welke definitie ook wordt aangehangen, het ontwerp en de uitvoering van dat ontwerp liggen altijd bij dezelfde partij.

Zoals gezegd heeft de turnkey overeenkomst geen juridische grondslag. Wel toont dit type contract veel gelijkenissen met aanneming van werk. Bij turnkey wordt de aanneming van werk als het ware omgedoopt tot koop. Dit heeft ook invloed op de aansprakelijkheidsstelling. Bij aanneming van werk is namelijk de opdrachtgever aansprakelijk voor de juistheid van het ontwerp, daarentegen is bij een turnkey overeenkomst de bouwer zowel voor het ontwerp als voor de uitvoering ervan aansprakelijk. Dit betekent dat alle risico’s met betrekking tot het ontwerp en de uitvoering ervan op de bouwer rusten. Het is met betrekking tot deze risico’s raadzaam voor een turnkey bouwer om te zorgen voor adequate verzekeringen.

Er is ook een aantal duidelijke verschillen te vinden tussen turnkey en aanneming van werk. De turnkey leverancier heeft namelijk een aantal specifieke verplichtingen. Deze zijn afhankelijk van de aard van de bouw of levering. Een basisverplichting die de turnkey leverancier onder andere heeft is het ontwerpen van het werk, deze daadwerkelijk uit te voeren en uiteindelijk ook op te leveren. Er rust derhalve een grote mate van verantwoordelijk op de turnkey leverancier. Omdat er vaak verwarring ontstaat over de te verwachten kwaliteit met betrekking tot het bedrag dat betaald moet worden is het aan te bevelen om hier in de considerans van het contract duidelijkheid over te scheppen.