Bouwarbitrage – een specialisme van Amice Advocaten

In veel bouwcontracten en daarbij behorende voorwaarden is standaard een zogenoemd arbitragebeding opgenomen. Het arbitragebeding bepaalt dat een geschil tussen partijen moet worden voorgelegd aan een arbitrage instituut. Zo bepalen de veel gebruikte AVA 2013 (Algemene voorwaarden voor Aanneming van werk) en UAV 2012 (Uniforme administratieve voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken) bijvoorbeeld dat geschillen moeten worden voorgelegd aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Indien zich alsdan een geschil voordoet, moeten de betrokken partijen zich tot het arbitrage instituut wenden. Leggen zij de zaak toch voor aan de gewone rechter, dan zal deze zich onbevoegd moeten verklaren.

Uitgangspunt bij juridische geschillen is echter rechtspraak door de overheidsrechter, voor arbitrage moet daarom bewust gekozen worden. In art. 6:236, 1 onder n Burgerlijk Wetboek wordt (kort samengevat) bepaald dat een beding in algemene voorwaarden in een overeenkomst met een consument, dat voorziet in de beslechting van een geschil door een ander dan de overheidsrechter, als onredelijk bezwarend kan worden aangemerkt en voor vernietiging in aanmerking komt.

Bouwrecht is een specialisme. Enerzijds vanwege het technische aspect, waaronder vallen de fysieke technische aspecten, denk aan kennis omtrent constructies, installaties, bodemgesteldheid, ecologische omstandigheden etc. Anderzijds zijn daar de specifieke regels in de veel gebruikte algemene voorwaarden (UAV 2012, UAV-GC 2005, AVA 2013, DNR 2011) die geënt zijn op het bouwproces.

Raad van Arbitrage voor de Bouw

Iedereen die een bouwgeschil heeft, kan dat aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw (RvA) voorleggen, mits de andere partij bij dat geschil het daar mee eens is. Meestal is dit al in de overeenkomst of algemene voorwaarden vastgelegd. Als dat niet zo is dan kunnen partijen het alsnog samen (schriftelijk) afspreken.

En of dat geschil nu gaat over de uitvoering van een spoortunnel, over de oplevering van een woning of over de technische installatie van een vergassingsinstallatie: als men in de bouw er samen niet uitkomt, kiest men vaak voor de RvA om recht te spreken. In 2019 behandelde de RvA ruim 600 bouwgeschillen.

De RvA is een onafhankelijke stichting met het doel recht te spreken in geschillen die verband houden met de bouw in de ruimste zin van het woord. De arbiters (leden-deskundige) van de RvA worden met name geselecteerd op grond van hun in de praktijk bewezen kwaliteiten op bouwgebied. De leden-jurist zijn vrijwel altijd afkomstig uit de rechterlijke macht. Arbiters worden steeds bijgestaan door een in het bouwrecht gespecialiseerde secretaris-jurist.

De onafhankelijkheid van arbiters is drievoudig gewaarborgd. De Voorzitter van de RvA selecteert voor een bepaalde zaak een of meerdere arbiters die geen enkele band hebben met partijen in het geschil. Hij doet dit aan de hand van een uitgebreid gegevensbestand. Vervolgens moeten de benoemde arbiters een verklaring ondertekenen dat zij geen relaties hebben met de betreffende partijen en tot slot kunnen partijen gemotiveerd bezwaar maken tegen een bepaalde arbiter.

De zittingen worden meestal in de buurt van de bouwlocatie gehouden, zodat arbiters zo nodig de technische geschilpunten kunnen bezichtigen. Geschillen waarin dat niet nodig is, worden centraal in Nederland, in Utrecht, gehouden. Op verzoek van partijen, kan – zonder meerkosten – de zitting in de buurt van hun woonplaats worden gehouden.  De uitspraken van de RvA zijn net zo bindend als die van de gewone rechter.

Garantiewoningen

Indien u een geschil hebt over een nieuwbouwwoning waarop een garantie- en waarborgregeling  van toepassing is conform GIW, WONINGBORG of STIWOGA, wordt doorgaans eveneens de arbitrageprocedure bij de RvA gevoerd. Voor alle vragen over de GIW-, Woningborg en Stiwoga garantie- en waarborgregelingen kunt u terecht bij www.woningborggroep.nl

Veel voorkomende geschillen in bouwarbitrage  

Herstel van gebreken

Gebreken aan de woning, die een schending van de overeenkomst of de GIW Garantie- en waarborgregeling opleveren en die binnen de garantie vallen, dien in beginsel door de (bouw)ondernemer te worden hersteld. Uiteraard zijn hier uitzondering op.  Indien de (bouw)ondernemer dit zonder gegronde reden verzuimt, kan de opdrachtgever vorderen dat de (bouw)ondernemer wordt veroordeeld om de gebreken te herstellen binnen een door de arbiter te bepalen redelijke termijn.

Vervangende schadevergoeding

De opdrachtgever kan, indien de (bouw)ondernemer in verzuim is met het herstel, ook aanspraak maken op vervangende schadevergoeding. Dat doet de opdrachtgever bijvoorbeeld als het niet meer mogelijk is om het gebrek te herstellen dan wel wanneer hij/zij geen vertrouwen meer heeft in herstel door de (bouw)ondernemer.

De vervangende schadevergoeding kan dan bijvoorbeeld bestaan uit de waardevermindering van de woning als gevolg van gebrekkig werk, of de kosten die de opdrachtgever kwijt is om het gebrek door een andere (bouw)ondernemer te laten herstellen, te vermeerderen met wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten.

Aanvullende schadevergoeding

Het is mogelijk dat een opdrachtgever als gevolg van een bouwkundig gebrek aanvullende schade heeft geleden. Denkt u daarbij bijvoorbeeld aan waterschade aan een parketvloer ingeval van een lekkend dak. In dergelijke gevallen kan de opdrachtgever een aanvullende schadevergoeding vorderen. Deze vordering kan ook worden ingesteld naast een vordering tot herstel van gebreken of ontbinding van de overeenkomst. 

Een verklaring voor recht

Ingeval van een geschil tussen de (bouw)ondernemer en de opdrachtgever over de vraag of gebreken adequaat zijn hersteld, kan de (bouw)ondernemer via een zogenaamde verklaring voor recht aan de arbiter van de RvA vragen om hierover een oordeel te vellen. Ingeval van een zogenaamde opleveringsarbitrage kan de (bouw)-ondernemer zo’n vordering combineren met een verzoek tot vrijval van een depot c.q. bankgarantie en een vordering tot betaling van wettelijke rente over ten onrechte opgeschorte bedragen.

Het opleggen van een dwangsom

Bij een vordering tot nakoming van de overeenkomst, bijvoorbeeld bij het weigeren tot meewerken aan de akte van levering door de opdrachtgever of het herstel van gebreken door de (bouw)ondernemer, kan het vragen van een dwangsom aan de arbiter nuttig zijn. Een dwangsom is een soort financiële straf die door de arbiter van de RvA kan worden verbonden aan het niet nakomen van een arbitraal vonnis. Een dwangsom is bedoeld als een extra prikkel om de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van een vonnis te bevorderen. De dwangsom komt niet in de plaats van de hoofdveroordeling en moet altijd gecombineerd worden met een hoofdvordering. Een arbiter is niet bevoegd om uit eigen beweging een dwangsom op te leggen. De eiser zal dus om een dwangsom moeten vragen.

Amice Advocaten is bevoegd procesvertegenwoordiger bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw.

De beste advocaat in bouwrecht: Amice advocaten in Utrecht

Wij procederen zeer succesvol. Wenst u een ervaren bouwrecht advocaat? Stuur een e-mail naar j.vanvliet@amice-advocaten.nl en wij nemen direct contact met u op.