Voor vastgoedondernemers of -stichtingen is het niet altijd de bedoeling om te verdienen aan het gebruik van onroerende zaken door anderen. Het kan nuttig zijn om slechts onkosten te verrekenen, zoals bij ‘anti-kraak’. Vastgoedstichtingen hebben primair sowieso andere doelen dan winst. In zulke gevallen is de bruikleenovereenkomst een oplossing. Maar in andere gevallen wil men er juist wel aan verdienen. Normaliter komt men dan huur overeen. In de praktijk worden er soms de verkeerde afspraken gemaakt. Wanneer kiest men het ene, en wanneer het andere?

Definities

Bruikleen

De wet definieert bruikleen in artikel 7A:1777 BW: “Bruikleening is eene overeenkomst, waarbij de eene partij aan de andere eene zaak om niet ten gebruike geeft, onder voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, dezelve, na daarvan gebruik te hebben gemaakt, of na eenen bepaalden tijd, zal terug geven.” 

Huur

Huur staat in artikel 7:201 lid 1 BW als volgt gedefinieerd: “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”

Tegenprestatie

Zowel bij bruikleen als bij huur verstrekt een persoon aan iemand anders een zaak in gebruik. Dit kan een roerende zaak zijn, als een laptop, auto of een dier, maar ook een onroerende zaak, als een stuk grond of woning. In principe moeten bruikleners en huurders de zaak uiteindelijk ook weer teruggeven.[1] Het kenmerkende verschil is dat de gebruiker bij een huurovereenkomst een tegenprestatie (‘huur’) verschuldigd is, terwijl een bruiklener de zaak gratis (‘om niet’) mag gebruiken. Veelal is de tegenprestatie betaling van een geldsom, maar het kan ook arbeid, verplichte inkoop van te verkopen producten of dienstverlening zijn.[2]

Belangrijk is dat de tegenprestatie ‘voldoende bepaalbaar’ is.[3] Het mag niet vaag zijn. Duidelijk moet zijn afgesproken wat de tegenprestatie is, of hoe dat in de toekomst kan worden vastgesteld. Als dit niet zo is, zoals het “nog verrichten van enige werkzaamheden” door een afgetreden directeur van een B.V, is er vaak alsnog geen tegenprestatie en daarmee geen huur.[4]

Verder moet de tegenprestatie een verplichting zijn. Een bruiklener kan uit aardigheid wat cadeau doen aan de gever, maar wordt daarmee niet opeens huurder. Zonder verplichting tot door een gebruiker geleverde prestaties, als betalingen of verbouwingen, is er wederom geen sprake van huur.[5]

Samenvattend moet er voor huur dus een voldoende bepaalbare en verplichte tegenprestatie zijn, ziende op gebruik van de onroerende zaak. Bij bruikleen kan er overigens wel een vergoeding worden gevraagd voor zaken als nutsvoorzieningen. Van geval tot geval moet men daarbij bekijken wat toelaatbaar is, om verrassingen achteraf te voorkomen.

Gevolgen

Waarom is het verschil zo belangrijk? Huur- en bruikleenovereenkomsten hebben verschillende rechtsgevolgen. Hierbij enkele belangrijke voor- en nadelen voor degenen die onroerende zaken in gebruik geven.

Een van de grootste voordelen van bruikleen is het ontbreken van huurbescherming. Ex artikel 7A:1787 BW is er voor de gebruiker hooguit een recht: 1. op een bepaalde tijd gebruik of 2. een tijd voor een bepaald doel te gebruiken. Daarna eindigt het. Bij onvoorziene omstandigheden is het alsnog mogelijk eerder op te zeggen, ex artikel 7A:1788 BW of artikel 6:258 BW. Het ontbreken van huurbescherming maakt het afspreken van bijvoorbeeld anti-kraakbewoning mogelijk. De bruiklener kan op die manier voor een zeer gering bedrag ergens wonen en de bruikleengever behoudt zijn flexibiliteit bij toekomstige exploitatie van de onroerende zaak. Nadeel van bruikleen is het ontbreken van huurbetalingen. Zeker vastgoedinvesteerders leveren er tijdelijk op in, om de grotere onkosten van leegstand en kraak te kunnen vermijden.

Bij huurovereenkomsten ontvangt de eigenaar wel huur. Het is belangrijk gelijk een goede huur overeen te komen. In gevallen waar bruikleen beoogd was, maar volgens de rechter sprake is van huur, zal die vaak te laag zijn. Het kan dan moeilijk zijn de huurprijs naar een marktconform niveau te tillen. Er is dan immers een contract en bij sommige woningen en bepaalde bedrijven geldt voorts huurprijsbescherming. Ook kan bij woningen en bepaalde bedrijven niet zomaar worden opgezegd. Overige onroerende zaken kennen ontruimingsbescherming, waardoor na opzegging de zaak nog maximaal zes maanden gebruikt kan worden. Ten slotte kent het huurrecht bij woon- en bedrijfsruimte (semi-)dwingend recht in het voordeel van de huurder. Denk bijvoorbeeld aan de staat waarin woonruimte aan het einde van de overeenkomst wordt geacht te zijn, ex artikel 7:224 lid 2 jo 7:242 lid 2 BW. Bij bruikleen is er een stuk meer contractsvrijheid.

 

Conclusie

Het is belangrijk zuiver te contracteren. Een bruikleencontract in naam kan door de rechter als huurovereenkomst bestempeld worden en omgekeerd. Dit levert rechtsonzekerheid op en kan dus ook een hoop kosten opleveren. Voorkom schade en erger door vooraf goede afspraken te maken met uw bruikleners of huurder, dan wel uw afspraken met hen te updaten. Wij zijn u daarbij graag van dienst. Mail met onze huurrechtspecialist m.benistant@amice-advocaten.nl of bel ons op 030 – 2300 230.

[1] Vgl. artikel 7A:1777 BW en 7:224 lid 1 BW.

[2]  Zie Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 11 (MvT) en HR 19 juni 1987, ECLI:NL:HR:1987:AC9896, NJ 1988/72, m.nt. P.A. Stein (Esso/Pols).

[3] Zie Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 11 (MvT) en artikel 6:227 BW.

[4] Zie HR 19 november 1976, ECLI:NL:HR:1976:AC5809, NJ 1977/161, m.nt. P. Zonderland (Koster/Hagens).

[5] Zie bijvoorbeeld HR 16 april 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4360, NJ 1982/580, m.nt. W.M. Kleijn (Sanders/Sanders) en Hof Den Haag 10 december 2004, ECLI:NL:GHSGR:2004:AS7346, JHV 2005/76.