Uit meerdere onderzoeken blijkt dat discriminatie op de woningmarkt een wijd probleem is.[1] Tegelijkertijd kampen huurders vandaag de dag met excessieve huurprijzen, onveiligheid en de aantasting van de leefbaarheid van hun woonomgeving. In plaats hiervan zouden huurders en woningzoekenden, ongeacht hun godsdienst, levensovertuiging, ras, politieke gezindheid en nationaliteit, gelijk behandeld dienen te worden. Desalniettemin doen misstanden in de verhuursector zich frequent voor, mede door de algehele schaarste op de woningmarkt wat de positie van de huurder verzwakt. Met de invoering van de nieuwe Wet goed verhuurderschap, aangenomen op 21 maart 2023 door de Eerste Kamer, krijgen gemeenten bevoegdheden om bovengenoemde ongewenste vormen van verhuurderschap te voorkomen en tegen te gaan.[2]  Hieronder zullen de nieuwe juridische instrumenten besproken worden die de Wet goed verhuurderschap per 1 juli 2023 biedt.

De nieuwe norm per 1 juli 2023

Om een norm voor goed verhuurderschap te introduceren en goed verhuurderschap te bevorderen introduceert dit wetsvoorstel landelijke algemene regels die zien op het gedrag dat een goed verhuurder betaamt. In de Wet goed verhuurderschap zijn deze landelijke regels opgenomen aangaande het voorkomen en tegengaan van discriminatie, het voorkomen en tegengaan van intimidatie, een schriftelijkheidsvereiste, een informatieverstrekkingsplicht en een verbod op het vragen van dubbele bemiddelingskosten. Gemeenten dienen volgens de Wet deze regels te handhaven en kunnen bij overtreding van de Wet goed verhuurderschap op grond van artikel 18 een bestuurlijke boete opleggen aan de verhuurder van ten hoogste €87.000 euro.

Bij handhaving wordt er op proportionele wijze gehandeld door gebruikmaking van een escalatieladder. Zo zal de verhuurder bij een eerste overtreding een waarschuwing of herstelsanctie ontvangen. In essentie moet de verhuurder of verhuurbemiddelaar de kans krijgen om door middel van de waarschuwing zijn gedrag te wijzigen. Daarnaast moet de gemeente ook een meldpunt instellen waar huurders, maar ook woningzoekenden terecht kunnen met signalen en klachten over ongewenst gedrag van verhuurders of verhuurbemiddelaars.

Invoering gemeentelijke verhuurvergunning

Per 1 juli 2023 kunnen gemeenten een verhuurvergunning voor woningen verplicht stellen in gebieden waar sprake is van misbruik van de sociaaleconomische kwetsbare positie van huurders die er wonen. Zaken als excessieve huurprijzen, verloedering, achterstallig onderhoud, overbewoning, discriminatie en intimidatie zouden hierdoor tegen worden gegaan. Gemeenten kunnen dus in aanvulling op bovenstaande algemene regels, in gebieden waar dit aan de orde is, een verbod invoeren voor de verhuur van woonruimte zonder verhuurvergunning.

Voorwaarden die het college van B&W aan de verhuurvergunning voor woonruimte kan verbinden worden via de wet landelijk geüniformeerd. Hier is voor gekozen om te voorkomen dat op lokaal niveau uiteenlopende vergunningsvoorwaarden ontstaan. De voorwaarden die het college aan een vergunning voor de reguliere verhuur van woonruimte kan verbinden zijn:

1. De wijze waarom de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de algemene regels van goed verhuurderschap

De algemene regels inzake goed verhuurderschap maken deel uit van de voorwaarden die aan de vergunning verbonden kunnen worden. De manier waarop de verhuurder dit aantoont wordt in dit wetsvoorstel niet nader ingevuld, zodat de gemeente in samenspraak met de verhuurder dit zo werkbaar mogelijk kan invullen.

1. De maximale huurprijs en het maximale huurverhogingspercentage

De vrijheid om de huurprijs te bepalen wordt beperkt door de huurprijsbescherming. Toch worden er desondanks nog steeds in sommige gevallen te hoge prijzen gevraagd voor woningen in de gereguleerde huursector. Een huurder die hiermee te maken krijgt kan stappen ondernemen door binnen zes maanden na aanvang van het huurcontract naar de Huurcommissie te stappen. Echter zijn huurders in sociaaleconomisch kwetsbare gebieden niet altijd bij machte om zelf naar de Huurcommissie te stappen.

Ter bescherming van dergelijke kwetsbare huurders maakt dit wetsvoorstel het ten eerste mogelijk dat gemeenten aan de gebiedsgerichte verhuurvergunning de voorwaarde kunnen verbinden dat de kale huurprijs van een zelfstandige woonruimte niet hoger vastgesteld mag worden dan het WWS-maximum[3] dat voor de betreffende woning geldt. Deze voorwaarde bestaat uit de volgende componenten:

1. Ten eerste wordt mogelijk gemaakt dat gemeenten de voorwaarde kunnen verbinden dat de kale huurprijs van een zelfstandige woonruimte niet hoger vastgesteld mag worden dan het WWS-maximum dat voor de betreffende woning geldt. Hiermee wordt dus niet de precieze huurprijs van een zelfstandige woonruimte voorgeschreven, maar een bandbreedte met een maximumbedrag waarbinnen de verhuurder een prijs overeen dient te komen;
2. Ten tweede kan de voorwaarde gesteld worden dat de verhuurder een maximaal verhogingspercentage hanteert overeenkomstig het percentage dat bij of krachtens artikel 10 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte in een ministeriële regeling is vastgesteld.

Op het moment dat een gemeente de vergunningsvoorwaarden (hierboven) in  de verhuurvergunning opneemt, is het in beginsel de verantwoordelijkheid van de verhuurder om ervoor te zorgen dat de huurprijs – indien het een gereguleerde zelfstandige woonruimte betreft – niet hoger is dan het WWS-maximum dat voor de woonruimte geldt. Op het moment dat een gemeente besluit tot toetsing en handhaving van deze vergunningsvoorwaarden heeft de gemeente de verantwoordelijkheid voor het (laten) uitvoeren van een onafhankelijk puntentelling. Deze dient uitsluitend uitgevoerd te worden conform het meest actuele beleidsboek van de Huurcommissie.

Als uitgangspunt wordt de huurprijs genomen die van kracht is op het moment van toetsing en handhaving door de gemeente. In praktijk mogen gemeenten ook toetsen en handhaven bij te liberaliseren woningen met een gereguleerd contract en een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Zowel onzelfstandige woonruimte als de huurwoningen in de vrije sector zijn uitgesloten van de reikwijdte van deze vergunningsvoorwaarden.

• Het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan

Om te voorkomen dat een verhuurder die in het bezit is van een verhuurvergunning de staat van zijn woning laat versloffen – waar de huurder de dupe van is – kan het hebben en uitvoeren van een onderhoudsplan ook als vergunningsvoorwaarde gesteld worden. Dit plan dient ten minste de volgende elementen te bevatten:

1. De onderhouds- en herstelwerkzaamheden aan en de vernieuwingen van de woning over een periode van vijf jaar;
2. Een schatting van de aan deze werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren;
3. Een schatting van de benodigde jaarlijkse reservering voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten na de periode waarop het onderhoudsplan betrekking heeft.

Bij de invulling van deze voorwaarde is gekeken naar de invulling van de verplichting die op basis van artikel 12d Woningwet aan VvE’s kan worden opgelegd.

Conclusie

Al met al krijgen gemeenten nu met de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurschap per 1 juli 2023 diverse bevoegdheden om misstanden in de verhuursector tegen te gaan. Mocht u zelf in aanraking komen met de nieuwe wet dan zijn we u graag van dienst. Neem vandaag nog contact op met ons  via info@amice-advocaten.nl of +31 (0)30 2300 230.

 

[1] Arwen Hoogenbosch en Bauke Fiere, »Gelijke kansen op een huurwoning in Nederland? – Monitor discriminatie bij woningverhuur», Art.1/Radar, februari 2021; Bauke Fiere en Arwen Hoogenbosch, «Praktijktesten of mystery guests om discriminatie aan te tonen», Art.1/Radar, september 2019; Steven Kromhout, Lianne Wittkämper en Esther Cozijnsen, «Discriminatie op de Amsterdamse woningmarkt. Praktijktesten in de particuliere huursector», RIGO, 17 januari 2020.

[2] https://www.eerstekamer.nl/wetsvoorstel/36130_wet_goed_verhuurderschap.

 

[3] De maximum huurprijs die geldt conform het woningwaarderingsstelsel sinds 1 oktober 2015.