Verhuren is niet zonder risico’s. Van menig huurdergedrag draagt de verhuurder juridisch en/of feitelijk de gevolgen. Hierbij valt te denken aan beschadigingen door een gefailleerde huurder, het telen van hennep, maar ook aan het laten leegstaan van het pand. Is het mogelijk om als verhuurder de staat van een onroerende zaak te controleren?

Mogelijke risico’s

Een onwetende verhuurder riskeert financiële schade, maar ook in sommige gevallen strafrechtelijke vervolging en bestuursrechtelijke handhaving. Uit de zaak Koot Beheer/Tideman volgt dat een verhuurder er verstandig aan doet, ter voorkoming van schade, zijn verhuurde zaak regelmatig te inspecteren en zijn huurder te verplichten eventueel geconstateerde gebreken gelijk te herstellen.[1] Bij faillissement van zijn huurder heeft de verhuurder anders slechts een concurrente vordering, wat betekent dat hij als een van de laatsten wordt betaald. Vaak is het geld dan al op. Leegstand is formeel geen gebrek, maar kan leiden tot bouwkundig verval, verlies van goodwill, vandalisme en kraak. Ook daar vormt financiële schade een risico. Voorts kan een onderverhuurder zijn huurovereenkomst verliezen door niet toe te zien op de wijzigingen die een onderhuurder aanbrengt.[2] Ten slotte kunnen hennepplantages, naast schade aan een woning, strafrechtelijke (artikel 11a Opiumwet) en bestuursrechtelijke gevolgen (bestuursdwang) hebben voor de verhuurder. Dit komt door de strafrechtelijke onderzoeksplicht en bestuursrechtelijke zorgplicht van verhuurders.[3]

De wet

Wettelijk bestaat er, buiten de opleveringsprocedure van artikel 7:224 BW, geen controlerecht voor verhuurders. Het is echter wel te contractueel te bedingen of op grond van de omstandigheden te rechtvaardigen.[4]

Kan je als verhuurder een controlerecht bedingen

Er is te bedingen dat de huurder periodieke controles moet toestaan of dat de verhuurder het gehuurde zelf mag betreden voor zo’n controle. Het type huur bepaalt daarvoor de reikwijdte.

Woningen

In het geval van een woning is in de jurisprudentie bepaald dat een inspectie botst met het recht op privacy van een huurder.[5] Dit recht is vastgelegd in de artikelen 10 en 12 Grondwet en artikel 8 EVRM. Een verhuurder mag hooguit een periodieke, jaarlijkse inspectie houden. Ook moet die van te voren zijn aangekondigd. Daarbuiten dient een verhuurder aan te bellen of te kloppen, en dan is het aan de huurder om deze binnen te laten of niet. Het gaat zelfs zo ver dat een huurder van zelfstandige woonruimte zijn verhuurder een sleutel van het gehuurde mag onthouden.[6]

Kantoorruimte en bedrijfsruimte

Bij 7:230a-kantoorruimte en 7:290-bedrijfsruimte staat er in de standaard ROZ-modellen geen controlebeding.[7] Partijen moeten het opnemen als bijzondere bepaling. De ratio daarvan is dat als een dergelijk beding is opgenomen, en niet wordt uitgeoefend, het de aansprakelijkheid van de verhuurder verhoogt.[8] Als men een controlerecht bedingt moet het dus ook worden uitgeoefend. Het recht op privéleven speelt hier minder een rol dan bij woningen. Toch kunnen vrije beroepen als accountancy, medische specialismen en advocatuur de reikwijdte van dergelijke bedingen evenzeer inperken als bij een woning.[9]

Conclusie

Voorkom schade en erger door vooraf goede afspraken te maken met uw huurders, of uw afspraken met hen te updaten. Wij zijn u daarbij graag van dienst. Mail met onze huurrechtspecialist m.benistant@amice-advocaten.nl of bel ons op 030 – 2300 230.

[1] HR 19-04-2013, ECLI:NL:HR:2013:BY6108 (Koot Beheer/Tideman), RVR 2013/69.

[2] Ktr. Hilversum 04-05-2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:BT8901, Prg. 2011/292.

[3] Zie voor de strafrechtelijke onderzoeksplicht Kamerstukken II 2011/12, 32842, 6 en de bestuursrechtelijke zorgplicht ABRvS 09-01-2013, ECLI:NL:RVS:2013:BY7996, m.nt. O.J.D.M.L. Jansen, AB 2016/328.

[4] Bij omstandigheden kan men denken aan noodsituaties, zoals lekkages, grote hinder of politieonderzoeken. In die gevallen zal de voordeur vaak worden opengebroken zonder tussenkomst van de verhuurder.

[5] Ktr. Rotterdam 21-04-1999, ECLI:NL:KTGROT:1999:AK0972 (Verhage/Gilbert), WR 1999,74.

[6] Hof Amsterdam 08-01-1998, ECLI:NL:GHAMS:1998:AC0179, NJ 2000,152.

[7] Dit contracttype wordt vrijwel altijd toegepast, en geldt daarom als de standaard.

[8] J.M. Heikens en L. Vrakking, ‘Wat vindt de rechtspraak van het nieuwe ROZ-model bedrijfsruimte 230a?’, WR 2015/104, § 17.3.

[9] Artikel 8 EVRM beschermt hen eveneens. EHRM 16-12-1992, ECLI:NL:XX:1992:AD1800, m.nt. E.J. Dommering (Niemietz), NJ 1993,400 gaat uit van een brede interpretatie van het recht op privéleven. “Van het recht op privéleven mogen activiteiten van beroeps- of bedrijfsmatige aard niet zonder meer worden uitgesloten, nu juist gedurende de werktijd een aanzienlijke, zo niet de grootste kans bestaat voor mensen om relaties met de buitenwereld te ontplooien. Met name met betrekking tot vrije beroepen is het niet altijd mogelijk om een helder onderscheid te maken tussen welke activiteiten zakelijk zijn en welke niet. Een nauwe interpretatie van het recht op privéleven en respect voor woning draagt dan ook het risico van ongelijke behandeling in zich (§ 29-30).”

Meer weten? Bel naar 030 23 00 23 0 of stuur een e-mail naar info@amice-advocaten.nl