Als de VVE een besluit heeft genomen waar u het niet mee eens bent, bijvoorbeeld door misbruik te maken van meerderheidsmacht, dan moet u er snel bij zijn. Iedere belanghebbende heeft één maand de tijd om bij de kantonrechter om vernietiging van zo’n besluit te vragen. Die maand gaat in “na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen” (art. 5:130, tweede lid, BW).

Over de vraag wanneer een belanghebbende (meestal een appartementseigenaar) van een besluit “kennis heeft kunnen nemen” ontstaan doorgaans discussies in gevallen waarin de verzoeker niet aanwezig was bij de betreffende VVE-vergadering, en verder ook niemand heeft gemachtigd. Nederland telt zo’n 144.000 VVE’s, maar niet iedere VVE is even actief in het communiceren van besluiten richting haar leden, en daarnaast heeft niet iedereen de tijd om het hele jaar door betrokken te zijn bij de gang van zaken van de VVE. Het komt zodoende dikwijls voor dat een eigenaar rauwelijks wordt geconfronteerd met een besluit dat in het geheel niet in zijn belang is.

VVE-besluiten aantasten. Wat zegt de jurisprudentie?

Mag van zo’n verzoeker in het algemeen worden verwacht dat hij zo snel mogelijk na die vergadering (wat niet per se een ALV hoeft te zijn!) uitzoekt welke besluiten zijn genomen? In dat geval zou de termijn nagenoeg per definitie steeds gaan lopen op de dag na de vergadering. De Hoge Raad heeft vorig jaar geoordeeld dat dat niet zonder meer van een appartementseigenaar kan worden verwacht (HR 21 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022, ro.3.4-3.5). Zoals zoveel dingen volgens de Hoge Raad afhangen van de “omstandigheden van het geval”, is dat ook hier zo. Of iemand van een besluit kennis heeft kunnen nemen hangt volgens de Raad vooral af van “de gebruiken binnen de VVE over de wijze waarop besluiten ter kennis van de leden worden gebracht.”

Géén gebruik om besluiten VVE bekend te maken?

Interessant is dat de Hoge Raad er niet per se van uitgaat dat iedere VVE haar besluiten überhaupt aan haar leden bekend maakt. Het is echter duidelijk dat daarin geen vrijbrief mag worden gelezen om achterover te leunen. Ook als er geen sprake is van een dergelijk gebruik, mag volgens de Hoge Raad van een appartementseigenaar worden verwacht “dat hij moeite doet om kort na de vergadering kennis te nemen van de genomen besluiten”. Concreet houdt dat in, dat van hem mag worden verwacht “dat hij binnen een week na de vergadering informatie inwint over die besluiten”. Het is echter niet ondenkbaar dat er feiten of omstandigheden zijn waaruit volgt dat een belanghebbende redelijkerwijs evengoed niet binnen een week na de vergadering van het desbetreffende besluit heeft kunnen kennisnemen. Het is dan wel aan de belanghebbende om de kantonrechter hiervan te overtuigen. Je moet dan wel, ronduit gezegd, een goed verhaal hebben.

Wél gebruik om besluiten VVE bekend te maken?

Is het bij een VVE wél vast gebruik om besluiten bekend te maken, bijvoorbeeld d.m.v. een besluitenlijst of notulen van een vergadering, dan is het uitgangspunt dat een niet ter vergadering aanwezige appartementseigenaar van het besluit heeft kunnen kennisnemen vanaf het moment waarop de bekendmaking heeft plaatsgevonden. Maar zelfs in dát geval sluit de Hoge Raad niet uit dat er feiten of omstandigheden zijn – uiteraard weer door verzoeker te bewijzen – waaruit volgt dat hij redelijkerwijs pas op een later moment van het besluit kennis heeft kunnen nemen. Men kan zijn fantasie natuurlijk botvieren op de vraag hoe ver dat mag gaan: is verblijf in het buitenland een goede reden? Ziekenhuisopname? Persoonlijke omstandigheden? Nadere jurisprudentie zal dat moeten uitwijzen.

Wie kan VVE-besluiten laten vernietigen?

Let op: de “omstandigheden van het geval” kunnen ook betrekking hebben op de persoon van de verzoeker. Zo bleek uit een in 2014 gewezen beschikking van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (13 juni 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:4798, ro.5.8) dat van een verzoeker die tevens voorzitter van de ALV was, mag worden verondersteld “dat hij bekend is met de gebruikelijke gang van zaken”. In onze ogen mag hieruit voorzichtig worden geconcludeerd dat ten aanzien van iemand met een formele rol in de VVE – bovenop het enkele zijn van VVE-lid – hogere verwachtingen mogen worden gekoesterd met betrekking tot het zich tijdig op de hoogte stellen van een besluit. Daar heeft de door ons besproken uitspraak van de Hoge Raad onzes inziens niets aan afgedaan.

Wat moet je doen als je te laat bent met vernietigen VVE-besluit?

Is een maand toch verstreken, dan is er mogelijk toch nog een laatste ontsnappingsroute. Dan moet worden bezien of het besluit misschien nietig is, omdat het bijvoorbeeld in strijd is met de wet of de statuten. Zo’n besluit is vanuit zijn aard nooit geldig geweest, en in principe kan men ook ná een maand de rechter vragen om dat vast te stellen.

Tot slot

Hier zal echter niet vaak sprake van zijn, en dan is die ene maand een harde termijn. Dat is natuurlijk helemaal niet zo lang, en in allerijl een verzoekschrift in elkaar flansen dat de rechter – ook juridisch gezien – kan overtuigen, is niet eenvoudig. Hoewel het vaak op het eerste oog wel duidelijk is waarom een besluit niet deugt, zit de onredelijkheid van een besluit hem juridisch gezien vaak in andere dingen dan die leken kunnen bedenken. Ziet u zich geconfronteerd met een voor u nadelig VVE-besluit, schroom dan niet Amice Advocaten te bellen of te e-mailen.