Tijdelijke Wet Verlenging Tijdelijke Huurovereenkomst
Het is alweer een tijd geleden dat COVID-19 in Nederland zijn intrede heeft gedaan en ondertussen leven we in een andere maatschappij. Mensen moeten zo veel mogelijk thuis blijven en mensen met vitale beroepen draaien vaak overuren. In deze tijden wordt het dan ook lastiger voor huurders om een nieuwe woonruimte te vinden en voor verhuurders om nieuwe huurders te vinden. Daar komt bij dat beide partijen elkaar wel willen helpen door een aflopende tijdelijke huurovereenkomst door te laten lopen, maar dit lijkt binnen het kader van de huidige wetgeving niet altijd mogelijk. Het idee achter de Tijdelijke Wet Verlenging Tijdelijke Huurovereenkomst (hierna: Tijdelijke Wet) is dan ook om de zoektocht naar een nieuwe woonruimte of nieuwe huurders tijdelijk even stil te kunnen leggen.
Wet Doorstroming Huurmarkt
Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk voor verhuurders om een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte écht tijdelijk te verhuren. Dit houdt in dat zij met een huurder een huurovereenkomst kunnen aangaan van twee jaar of korter, in situaties met betrekking tot een zelfstandige woning, of van vijf jaar of korter, in situaties met betrekking tot een onzelfstandige woning, waarin de huurder geen volledige huurbescherming geniet. Na het verlopen van de overeengekomen duur zal de huurovereenkomst van rechtswege eindigen of, bij als de verhuurder niet aanzegt of expliciet instemt met verlenging, overgaan in een huurovereenkomst van onbepaalde tijd, waarin de huurder wel volledige huurbescherming geniet. Verhuurders staan in dat geval voor een keuze:
- de huurovereenkomst laten eindigen en op zoek gaan naar nieuwe huurders; of
- de huurovereenkomst laten verlengen voor onbepaalde tijd en de huurders volledige huurbescherming laten genieten.
In de huidige maatschappij waarin COVID-19 al genoeg obstakels vormt, zijn beide opties niet altijd even wenselijk voor zowel huurders als verhuurders. De regering heeft daarom besloten om een tijdelijk tussenweg te creëren: de Tijdelijk Wet.
Tijdelijke Wet Verlenging Tijdelijke Huurovereenkomst
Sinds 25 april 2020 is het mogelijk voor zowel verhuurders als huurders om een aflopende huurovereenkomst voor bepaalde tijd eenmalig te verlengen zonder dat deze wordt omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Deze verlenging kan één tot drie maanden bedragen, maar mag niet later dan 31 augustus aflopen. [1] De Tijdelijke Wet is van kracht tot 1 september 2020 en kan door middel van een algemene maatregel van bestuur verlengd worden tot uiterlijk 1 december 2020 als de geldende COVID-19 maatregelen stand blijven houden.[2]
Toepassingsgebied
De Tijdelijke Wet is van toepassing op huurovereenkomsten van bepaalde tijd die zouden aflopen tussen 1 april en 30 juni 2020.[3]
Verlenging huurovereenkomsten
De Tijdelijk Wet verplicht een verhuurder nog steeds[4] om zijn huurder, één tot drie maanden voor het aflopen van de huurovereenkomst, te wijzen op het aflopen van de huurovereenkomst. De datum waarop hij dit heeft gedaan of gaat doen is van belang voor de stappen die gezet moeten worden om verlenging van de huurovereenkomst te realiseren, het is namelijk relevant of de aanzegging is gedaan vóór 12 maart 2020, tussen 12 maart en 25 april 2020, of na 25 april 2020.
1. Vóór 12 maart 2020
Doet de situatie zich voor waar een verhuurder zijn huurder(s) voor 12 maart 2020, en binnen één tot drie maanden voor het aflopen van de huurovereenkomst, heeft gewezen op de aflopende huurovereenkomst, dan is het alleen mogelijk om de huurovereenkomst te verlengen als zowel de verhuurder en de huurder(s) hier schriftelijk mee instemmen.[5] Doet één partij dit niet, dan zal de huurovereenkomst aflopen op eerder overeengekomen datum. Wat de wet hier doet lijkt op stating the obvious, maar dat is het toch niet helemaal: hoewel partijen contractsvrijheid hebben, wordt iedere verlenging van de (kortere) huurovereenkomsten voor bepaalde tijd waar het hier om gaat, de overeenkomst op grond van dwingend recht[6] voortgezet voor onbepaalde tijd. Een dergelijke afspraak leidt daar in dit geval dus níét toe, maar alleen als de verlenging ziet op een periode tot uiterlijk 1 september 2020.
Advocaat huurrecht in Utrecht
Een interessante vraag is overigens, wat er gebeurt als huurder en verhuurder de overeenkomst tóch verlengen voor een periode die duurt tot ná 1 september 2020. Dat staat ze in principe nog altijd vrij, maar de implicatie zou dan zijn dat de verhuurder zichzelf – onbewust – een overeenkomst voor onbepaalde tijd aandoet. Aangezien in zo’n situatie in principe teruggevallen moet worden op de dwingendrechtelijke inhoud van art. 7:271, eerste lid, laatste volzin juncto zevende lid, BW, zou de huurder in zo’n geval kunnen stellen dat er voortaan sprake is van een vast contract. Meer verdedigbaar lijkt het ons overigens om te stellen dat een langere verlenging gelet op de artikelen 2, 3 en 5 van de Tijdelijke Wet überhaupt niet mogelijk is, omdat er steeds staat “doch niet tot een later datum dan 1 september 2020”.[7] Dat is dan ook het hele idee van deze wet: een voor beide partijen acceptabele oplossing introduceren voor het wettelijke ‘probleem’ dat korte, tijdelijke huurcontracten in principe alleen voor onbepaalde tijd kunnen worden verlengd. Komt u er niet met elkaar uit? Dan is het raadzaam een advocaat in te schakelen.
2. Tussen 12 maart en 25 april 2020
Doet de situatie zich voor waar een verhuurder zijn huurder(s) tussen 12 maart en 25 april 2020, en binnen één tot drie maanden voor het aflopen van de huurovereenkomst, heeft gewezen op de aflopende huurovereenkomst, dan is het op twee manieren mogelijk om de huurovereenkomst te verlengen:
Beide soorten verzoeken dienen een week na de inwerkingtreding van de Tijdelijke Wet, 25 april 2020, verstuurd te zijn aan de andere partij.[10] Een verhuurder heeft een week de tijd om eventueel het verzoek van de huurder te weigeren op basis van een of meer weigeringsgronden.[11] Doet hij dit niet, dan zal de huurovereenkomst automatisch worden verlengd met de door huurder(s) verzochte periode. Een huurder heeft een week de tijd om het verzoek van de verhuurder te accepteren. Doet hij dit niet, dan zal de huurovereenkomst aflopen op eerder overeengekomen datum. Eén van die weigeringsgronden is overigens, dat de verhuurder al een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan met een andere huurder. Wij schatten in dat dit meer dan eens het geval zal zijn, waardoor de zittende huurder dus toch niet wordt beschermd. Wel moet de verhuurder zo’n nieuwe huurovereenkomst vóór 1 april 2020 hebben getekend.
Na 25 april 2020
Doet de situatie zich voor waar een verhuurder zijn huurder(s) na 25 april 2020, en binnen één tot drie maanden voor het aflopen van de huurovereenkomst, heeft gewezen of gaat wijzen op de aflopende huurovereenkomst, dan is hij ook nog eens verplicht om de huurder(s) te informeren over de mogelijkheden tot verlenging onder de Tijdelijke Wet.[12] Verlenging van de huurovereenkomst is nog steeds op twee manieren mogelijk:
De huurder dient zijn verzoek binnen een week na ontvangst van de wijzing op aflopende huurovereenkomst te versturen aan de verhuurder.[15] De verhuurder heeft een week de tijd om het verzoek van de huurder te weigeren op basis van een of meer weigeringsgronden.[16] Doet hij dit niet, dan zal de huurovereenkomst automatisch worden verlengd met de door huurder verzochte periode. De verhuurder dient zijn verzoek op hetzelfde moment te versturen als de aanzegging van de aflopende huurovereenkomst. De huurder heeft dan een week de tijd om het verzoekschrift van de verhuurder te accepteren. Doet hij dit niet, dan zal de huurovereenkomst aflopen op de volgens de huurovereenkomst overeengekomen datum.
Weigeringsgronden verlenging huurovereenkomsten
Zoals gezegd, geeft de Tijdelijke Wet de verhuurder de mogelijkheid om binnen een week na ontvangst van een schriftelijk verzoek om verlenging van de huurovereenkomst van zijn huurder het verzoek te weigeren op een van de volgende gronden[17]:
- De verhuurder dient de woonruimte over te dragen aan een derde of aan een nieuwe huurder waarvan de huurovereenkomst ingaat (zie reeds hiervoor);
- De verhuurder wenst de woonruimte zelf te betrekken en heeft geen alternatieve woonruimte meer tot zijn beschikking;
- De verhuurder wenst de woonruimte te renoveren of te slopen en moet het daarom vrij van huur beschikbaar stellen.
Al deze weigeringsgronden hebben als vereiste dat de verplichtingen al aangegaan waren vóór 1 april 2020. Toch is dit geen limitatieve lijst van weigeringsgronden: een verhuurder kan een verzoek bijvoorbeeld ook weigeren op grond dat de huurder(s) zich heeft misdragen of overlast heeft veroorzaakt of op de grond dat de verhuurder zwaarwichtig belang heeft bij het weigeren van de verlenging. Dat kon namelijk sowieso al, zie art. 7:274, eerste lid, BW.
Advocaat voor verhuurders in de regio Utrecht
De Tijdelijke Wet ziet ook op de situatie dat er onenigheid ontstaat tussen een verhuurder en zijn huurder(s) met betrekking tot de verlengingsperiode van of de weigeringsgronden tot verlenging van de huurovereenkomst. Zowel de verhuurder als de huurder(s) kunnen een verzoekschrift indienen bij de kantonrechter als hij het niet eens is met de verlengingsperiode van de huurovereenkomst. Een huurder heeft daarnaast ook nog de mogelijkheid om een verzoekschrift in te dienen als hij het niet eens is met de weigeringsgronden tot verlenging.[18] De kantonrechter zal dan de belangen van de verhuurder afwegen tegen die van de huurder en een beslissing nemen over de verlengingsperiode van of over het al dan niet inwilligen van de weigeringsgronden. De bestaande huurovereenkomst tussen de partijen zal van kracht blijven tot de kantonrechter een beslissing heeft genomen. Tegen de uitspraak van de kantonrechter is geen hoger beroep mogelijk.[19] Amice Advocaten heeft veel ervaring in het bijstaan van verhuurders in soortgelijke procedures.
Conclusie
De inwerkingtreding van de Tijdelijke Wet maakt het mogelijk voor huurders om nog even te wachten met het zoeken naar een nieuwe woonruimte en voor verhuurders om nog even te wachten met het zoeken naar nieuwe huurders. Wel moeten beide partijen de korte termijnen voor het doen van een verzoek in de gaten houden en moeten verhuurders er aan denken om hun huurder(s) tijdig te informeren over de mogelijkheden tot verlenging van de huurovereenkomst.
Goede advocaat huurrecht nodig?
Wilt u meer weten over de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomst of wilt u juridisch advies inwinnen over uw specifieke situatie? Neem dan contact op met een van onze advocaten.
[1] Artikel 2, Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomst.
[2] idem, artikel 7.
[3] idem, artikel 1.
[4] Dit volgde al uit art. 7:271, eerste lid, tweede volzin BW, die zo’n korte huurovereenkomst voor bepaalde tijd deed aflopen “mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert.”
[5] idem, artikel 5.
[6] Zie art. 7:271, eerste lid, laatste volzin, BW.
[7] Dat zou overigens een (redelijk zeldzame) beperking van de contractsvrijheid betekenen ten nadele van de huurder.
[8] idem, artikel 2, eerste lid.
[9] idem, artikel 3.
[10] idem, artikel 8, eerste lid.
[11] idem, artikel 4, eerste lid.
[12] idem, artikel 6.
[13] idem, artikel 2, eerste lid.
[14] idem, artikel 3.
[15] idem, artikel 2, tweede lid.
[16] idem, artikel 4, eerste lid.
[17] idem.
[18] idem, artikel 4, tweede lid.
[19] idem, artikel 4, zesde lid.