Op 17 mei 2024 (ECLI:NL:HR:2024:708) sprak de Hoge Raad zich wederom uit over de juiste uitleg van een erfpachtakte en een hypotheekakte. De akten leken allebei hetzelfde object te omvatten, terwijl dat volgens de hypotheekakte onmogelijk was. De rechter mocht uitmaken wat nu onder erfpacht viel en wat onder hypotheek. Deze zaak, tussen een particulier en de Rabobank, biedt inzicht in de rechterlijke interpretatiemethodiek van notariële akten. Het arrest bevestigt de manier waarop hypotheek- en erfpachtrechten worden geïnterpreteerd en toegepast sinds het Eelder woningbouw-arrest (ECLI:NL:PHR:2000:AA8901). Daarin is bepaald dat bij de beoordeling van wat is overgedragen, de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling achterhaald moet worden. Dit zoals deze volgt uit de daarin opgenomen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de (ingeschreven) transportakte. Ook voegt het hieronder besproken arrest nog een element toe.

Het geschil

De kern van de zaak betreft de vraag of het woning-gedeelte van een boerderij onder het hypotheekrecht van de bank valt, ondanks een eerder gevestigd erfpachtrecht. De hypotheekakte rust op onder meer “[d]e boerderij, bestaande uit het woonhuis met kantoren (…) aan en nabij de [a-straat 1] te [plaats]”. In de omschrijving hypotheekakte is daarbij echter van het verhypothekeerde uitgezonderd “een gedeelte groot ongeveer vijftig aren van het perceel [sectie 1] , nummer [001] , zoals in erfpacht uitgegeven”. De erfpacht is uitgegeven voor “het woonhuis met achterhuis, machineberging, kapschuur, plaatselijk bekend [a-straat 1] te [plaats]”. Op het eerste oog lijkt het woning-gedeelde daarmee alleen onder de erfpacht te vallen.

Een klein half jaar na het passeren van de beide akten is het onderliggende perceel verkocht en geleverd aan de zoon van de vorige eigenaar. Hij verkreeg daarmee het gehele perceel met uitzondering van het in erfpacht gegeven deel. Vervolgens schreef de Rabobank de nieuwe eigenaar dat zij op het woonhuis aan de [a-straat 1] een hypotheek verkregen had. Daarna is op een zeker moment het perceel 001 opgedeeld in zeven verschillende kadastrale delen, waarbij op deel 003 het woonhuis aan de [a-straat 1] te [plaats]. Van oudsher bevond zich op het perceel een boerderijgebouw dat in het verleden in gebruik is geweest als woonhuis van de grootouders van de eigenaar en dat als adres had [a-straat 1] te [plaats]. Op enig moment tussen 1981 en 1995 is er een nieuwe woning met kantoren aangebouwd en deze aangeduid als [a-straat 1]. De boerderij heeft vanaf 2009 op grond van een nummerbeschikking van de gemeente huisnummer [a-straat 2] gekregen.

De Rabobank claimde een hypotheek op de woning, terwijl dat deel van het perceel volgens de eigenaar buiten de hypotheek zou vallen. Uiteindelijk werd er een procedure tegen de Rabobank gestart om (onder meer) voor recht te laten verklaren dat de woning en het onderliggende perceel niet onder haar hypotheek vielen.

De rechtbank en het hof oordeelden dat de woning inderdaad niet onder de erfpacht maar het hypotheekrecht viel, waarna de bewoner cassatie instelde. De eiser betoogde dat de omschrijving in de erfpachtakte prevaleerde boven die in de hypotheekakte, wat zou betekenen dat de woning niet onder het hypotheekrecht viel.

Uitleg van de Akten

Het hof benadrukte dat bij de uitleg van notariële akten de partijbedoeling centraal staat, afgeleid uit de bewoordingen van de akte en objectieve maatstaven. Dit dus gelijk aan de jurisprudentie sinds het Eelder woningbouw-arrest. Hieraan werd toegevoegd dat de feitelijke situatie in het oordeel betrokken moest worden, dus hoe de woning er visueel uitzag ten tijde van het passeren van de beide akten. De omschrijving in de latere hypotheekakte (‘woonhuis met kantoren’) sloot beter aan bij de nieuwe woningaanbouw dan de omschrijving in de eerdere erfpachtakte (‘woonhuis met achterhuis, machineberging, kapschuur’), die beter paste bij de oude boerderij waartegen is aangebouwd. Dit verschil in omschrijving was cruciaal voor de uiteindelijke beslissing van de Hoge Raad.

Juridische Analyse

De Procureur-Generaal bij Hoge Raad verwees naar eerdere jurisprudentie waarin werd vastgesteld dat de partijbedoeling leidend is bij de uitleg van notariële akten. Dit betekent dat de feitelijke situatie en de context waarin de akten zijn opgesteld, van groot belang zijn. In dit geval was de feitelijke situatie dat de aangebouwde woning niet voldeed aan de omschrijving in de erfpachtakte. De hypotheekakte, die later was opgesteld, gaf een nauwkeuriger beeld van de huidige situatie van de woning. Het zou niet verbazen als de notaris die de erfpachtakte opstelde zich niet heeft verdiept in hoe het object er feitelijk uitzag, maar leunde op de omschrijving in een akte van voor de aanbouw met kantoren. De nummering uit 2009 werd niet relevant geacht, nu dat dateerde van ná de beide akten.

Gevolgen voor de Praktijk

Dit arrest onderstreept het belang van nauwkeurige omschrijvingen in notariële akten. Voor notarissen betekent dit dat zij extra zorgvuldig moeten zijn bij het opstellen van akten, vooral wanneer er sprake is van veranderingen in de feitelijke situatie van het onroerend goed. Voor banken en andere hypotheekverstrekkers is het van belang om ervoor te zorgen dat de omschrijvingen in hypotheekakten up-to-date en accuraat zijn, om toekomstige juridische geschillen te voorkomen. Net als de Rabobank en haar notaris in deze zaak.

Conclusie

De Hoge Raad verwierp het cassatieberoep en bekrachtigde de eerdere uitspraken. Dit arrest biedt een waardevolle leidraad voor toekomstige geschillen over hypotheek- en erfpachtrechten. Los van bevestiging van de Eelder woningbouw-jurisprudentie, is met de bekrachtiging het belang benadrukt van nauwkeurige en actuele omschrijvingen in notariële akten en de noodzaak om de feitelijke situatie van het onroerend goed in overweging te nemen bij de uitleg van deze akten. Heeft u ook hulp nodig bij de uitleg van notariële akten? Wij zijn u graag van dienst. Neem vandaag nog contact met ons op via info@amice-advocaten.nl of 030 – 2300 230.