Wat is het recht van opstal?

Het recht van opstal, zoals vastgelegd in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW), is een zakelijk recht waarmee een persoon het recht verkrijgt om gebouwen, constructies of beplantingen te bezitten of te verwerven op, in of boven de grond van een ander. Dit recht moet worden vastgelegd door middel van een notariële akte, waarin de overeengekomen afspraken tussen de betrokken partijen worden gespecificeerd. Deze afspraken kunnen onder meer betrekking hebben op de duur van het recht, eventuele verplichtingen om de eigenaar te compenseren en aanvullende overeenkomsten tussen de partijen.

Het recht van opstal kan van cruciaal belang zijn in diverse situaties, zoals bij de bouw van een woning op grond die eigendom is van een ander, of bij het installeren van zonnepanelen op een dak of perceel. Een wezenlijk kenmerk van dit recht is, zoals eerder vermeld, dat het een zakelijk recht is, wat betekent dat het recht verbonden is aan het perceel zelf en niet aan een individu. Hierdoor blijf het recht van opstal bestaan, zelfs als de oorspronkelijke eigenaar of de begunstigde van het recht verandert. Dit maakt het mogelijk om het recht over te dragen aan een andere partij.

Verschil afhankelijk en onafhankelijk recht van opstal

Het verschil tussen een afhankelijk en een onafhankelijk recht van opstal ligt in de manier waarop ze verbonden zijn met het eigendom van de grond. Bij een afhankelijk recht van opstal is het recht gekoppeld aan een ander recht, zoals bijvoorbeeld huur of erfpacht. Zodra het recht waaraan het recht van opstal is verbonden vervalt, vervalt ook het recht van opstal.

In tegenstelling hiermee staat een onafhankelijk recht op zichzelf en is het niet afhankelijk van andere rechten. Hierdoor kan het recht van opstal blijven bestaan, zelfs als de opstaller of de grondeigenaar verandert.

Natrekking

Het eigendom van een zaak kan op verschillende manieren tot stand komen, bijvoorbeeld door onderlinge afspraken tussen partijen, zoals bij koop of ruil. Het eigendom kan echter ook verkregen worden door een door wettelijk bepaalde vormen van eigendomsverkrijging. Artikel 5:3 BW stelt dat in principe de eigenaar van een zaak ook eigenaar is van al haar bestanddelen. Een bestanddeel kan op twee manieren worden beschouwd: ten eerste omdat het op grond van de maatschappelijk verkeer gehanteerde opvattingen onderdeel van een zaak uitmaakt, en ten tweede omdat het deel zodanig met de hoofdzaak is verbonden dat het daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat er een beschadiging van betekenis wordt toegebracht.[1] Dit wordt natrekking door bestanddeelvorming genoemd.

Daarnaast kan een zaak ook worden nagetrokken door de grond. Het eigendom van de grond omvat doorgaans ook de gebouwen en werken die duurzaam met die grond zijn verenigd (art. 5:20 BW). Natrekking heeft onmiddellijke werking.

Dit betekent dat als er geen recht van opstal is gevestigd, of een ander zakelijk recht, het eigendom direct overgaat op de eigenaar van het onroerende goed of de hoofdzaak. Is het mogelijk om dan later alsnog een recht van opstal te vestigen?  Hierop zal in deze blog antwoord op worden gegeven.

Een belangrijke rechterlijke uitspraak wat betreft het recht van opstal

Een belangrijke rechterlijke uitspraak met betrekking tot het recht van opstal betreft een zaak die in 2021 voor de rechtbank van Noord-Holland werd behandeld.[2] Deze zaak draaide om een conflict tussen de gemeente Heiloo en een chapter van de motorclub Hells Angels, genaamd CMC.

In deze zaak had CMC een stuk grond van de gemeente gehuurd en hierop enige tijd later een clubhuis gebouwd. De huurovereenkomst voor het perceel begon op 1 december 1990, en pas op 28 november 2005 hebben partijen een overeenkomst tot het vestigen van het recht van opstal gesloten. Vervolgens werd op 2 januari 2006 bij notariële akte het opstalrecht ook gevestigd. In 2019 is de motorclub Hells Angels echter verboden verklaard en ontbonden door de rechtbank Midden-Nederland. Als gevolg hiervan kondigde de burgemeester van Heiloo in september aan dat de huurovereenkomst op 31 december 2019 zou eindigen, waardoor ook het recht van opstal eindigde.

De gemeente stelt dat het hier gaat om een afhankelijk recht van opstal, waarbij het recht van opstal afhankelijk is van het huurrecht. CMC stelt echter dat het gaat om een zelfstandig recht van opstal en daardoor niet eindigt vanwege de huuropzegging. En in het geval dat de rechter oordeelt dat de huur- en opstalovereenkomst zijn geëindigd, dan eiste CMC een vergoeding van de taxatiewaarde van het clubhuis.

De rechter oordeelde dat om antwoord te geven op de vraag of het gaat om een zelfstandig of afhankelijk opstalrecht, er sprake moet zijn van een objectieve uitleg van de vestigingsakte. Hieruit volgde dat het opstalrecht afhankelijk was van de huurovereenkomst.[3] Daarom eindigde het opstalrecht ook zodra de huurovereenkomst eindigde. Verder was de rechter ook van oordeel dat CMC geen recht heeft op een vergoeding, mede omdat partijen dit onderling hebben afgesproken in de akte bij de notaris.

Wat volgt er uit deze uitspraak?

Het is opvallend dat er in deze rechtszaak geen aandacht is besteed aan het aspect natrekking. In beginsel zou namelijk de conclusie kunnen worden getrokken dat CMC nooit eigenaar zou zijn geworden van het clubhuis. CMC heeft immers een clubhuis gebouwd op een stuk grond waarvan zij niet de eigenaar was, waardoor gemeente Heiloo op basis van natrekking ex artikel 5:20 BW de eigenaar van het clubhuis is geworden.

Blijkens de nadien gepasseerde notariële opstalakte is kennelijk afstand gedaan van het als gevolg van natrekking verkregen eigendomsrecht door de gemeente. Strikt genomen zou de gemeente het eerst weer moeten overdragen aan CMC.

Deze omstandigheden wijzen erop dat het mogelijk is om achteraf een recht van opstal te vestigen en de natrekking teniet te doen.

Conclusie

Het recht van opstal, zoals gedefinieerd in artikel 5:101 van het BW, biedt een belangrijk juridisch kader voor het vestigen van zakelijke rechten op onroerende zaken. De uitspraak van de rechtbank van Noord-Holland benadrukt het belang van een objectieve interpretatie van de vestigingsakte bij de beoordeling van het recht van opstal. Hoewel de zaak geen expliciete aandacht besteedde aan het aspect van natrekking, werpt het vragen op over de geldigheid van het recht van opstal nadat de zaak al aan de hoofdeigenaar is nagetrokken. De zaak illustreert echter dat het mogelijk is om achteraf een recht van opstal te vestigen, zelfs wanneer er sprake zou zijn geweest van natrekking.

Heeft u vragen over het recht van opstal dan staan wij klaar om u deskundig juridisch advies te geven of om de beste strategie te bepalen bij een geschil op basis van de specifieke omstandigheden en de geldende wetgeving. Neem daarvoor vandaag nog contact op met ons, via info@amice-advocaten.nl of +31 (0)30 2300 230.

[1] Art. 3:4 BW

[2] Rb. Noord-Holland 8 september 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:7657

[3] Rb. Noord-Holland 8 september 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:7657, r.o. 6.22