Huurkorting lockdown: Wat betekent de Corona-lockdown voor huurprijzen?

Onlangs heeft de kantonrechter in Den Haag een belangrijke uitspraak gedaan over huurbetalingen tijdens de Corona-lockdown.[1] Dit was de eerste uitspraak in een bodemprocedure, wat betekent dat deze zwaarder weegt dan de eerdere uitspraken in kort geding. In de uitspraak bepaalde de rechter dat, vanwege de lockdown, twee café-eigenaren slechts halve huur hoeven te betalen. De uitspraak heeft waarschijnlijk grote gevolgen voor horecabedrijven, zoals restaurateurs, hoteliers en caféhouders, maar ook voor winkeliers en kampeerbedrijven. Allen hebben zij zogenaamde 7:290-bedrijfsruimte en zijn zij getroffen door de lockdown.

Feiten en vordering

Twee horeca-ondernemers werden financieel zwaar getroffen door de Corona-beperkingen van 2020. Ze schreven de verhuurder aan voor huurkorting. Hij stelde dat zij overheidssteun kregen, en hij niet. Daarom was hij niet bereid de huurprijs te verminderen. Hij vorderde dan ook ontbinding, ontruiming en betaling van de nog openstaande huurtermijnen. De huurders hielden (samengevat) vast aan de huurovereenkomst en vorderden vrijstelling van huurtermijnen op grond van gebrek, onvoorziene omstandigheden en overmacht. Als alternatieven vorderden ze huurprijsvermindering, dan wel huurprijswijziging op grond van onvoorziene omstandigheden en redelijkheid en billijkheid.

Coronamaatregelen zijn onvoorziene omstandigheden

Ontbinding vond de rechter niet gerechtvaardigd, op grond van de beperkte huurachterstand. Wel vond de rechter dat er sprake is van een gebrek als in artikel 7:204 BW. De horeca-ondernemers hadden niet het huurgenot dat zij bij het aangaan van de huurovereenkomst hadden mogen verwachten. In de algemene huurvoorwaarden was echter bepaald dat dit niet tot huurprijsvermindering kan leiden. Volgens de rechter is die bepaling echter niet van toepassing wegens onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW. Er zou geen reden zijn om aan te nemen dat partijen bij het aangaan van hun overeenkomst “rekening hebben gehouden met een gezondheidscrisis van deze omvang, waarbij diverse overheidsmaatregelen worden getroffen die maken dat het gehuurde gedurende langere tijd niet kan worden gebruikt, dan wel waardoor het overeengekomen gebruik wordt belemmerd.”

Nu de onvoorziene omstandigheden geen van beide partijen waren toe te rekenen, geeft de rechter als uitgangspunt dat het financiële nadeel tussen de partijen moet worden verdeeld. Ook dient door een huurder voldoende te worden onderbouwd omzetverlies te hebben geleden ten gevolge van de Coronacrisis en dat de ontvangen overheidssteun onvoldoende is. Volgens de rechter slaagden de ondernemers erin. Hij vonniste dat de huurprijs voor de periode van volledige sluiting wordt bepaald op 50% en voor periode van gedeeltelijke sluiting (mogelijkheid van afhaal en bezorgen) op 25%.

Conclusie

De Corona-crisis leidt tot nooit eerder vertoonde maatregelen. Die hebben gevolgen voor uw huurcontract. Veel contracten zullen heronderhandeld worden. Doe dit niet alleen. Neem contact op met onze deskundige huurrechtspecialist mr. M. Benistant via m.benistant@amice-advocaten of 030-2300230.

[1] Ktr Rechtbank Den Haag 21 januari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:461, Rechtbank Den Haag, 8616735 / 20-11418 (rechtspraak.nl).

Meer weten? Bel naar 030 23 00 23 0 of stuur een e-mail naar info@amice-advocaten.nl