Voor vastgoedondernemers kan het soms voordeliger zijn om zelf de bedrijfsruimte te exploiteren dan het te verhuren aan een particulier. Wanneer dit geval zich voordoet wil je als vastgoedondernemer de huurovereenkomst het liefst opzeggen. Op grond van artikel 7:274 lid 1 BW gelden er zes opzeggingsgronden voor de verhuurder van woonruimte. In deze blog zal de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” conform artikel 7:274 lid 1 sub c BW nader besproken worden aan de hand van een recente uitspraak van de Hoge Raad.[1]

 

Juridisch kader

Dringend eigen gebruik

De wet definieert dringend eigen gebruik in artikel 7:274 lid 1 sub c BW als volgt: “Indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en de onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in lid 4, andere passende woonruimte kan verkrijgen.”

 

Bedrijfsruimte

De wet definieert een bedrijfsruimte in artikel 7:290 lid 2 BW als volgt:

– “Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is”;

– “Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk een overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf”;

– “Een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de uitoefening van een kampeerbedrijf”.

 

Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte geldt minimaal vijf jaar op grond van artikel 7:292 lid 1 BW. Bovendien wordt een overeenkomst die voor vijf jaar geldt van rechtswege met vijf jaar verlengd indien deze jaren zijn verstreken conform artikel 7:292 lid 2 BW. De overeenkomst kan door ieder van de partijen tegen het einde van deze eerste of tweede termijn worden opgezegd op grond van artikel 7:293 lid 1 BW. Deze opzegging geschiedt op basis van artikel 7:296 BW.

 

Beoordeling Gerechtshof

In de zaak X/Amsterdam-Inn B.V. heeft de verhuurder van een hotelpand in Amsterdam de verhuur opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, wegens een behoorlijke rendementsverbetering door zelfexploitatie. De kantonrechter en het gerechtshof hebben de opzegging afgewezen. Volgens het hof heeft de verhuurder namelijk zelf gekozen om zijn hotelonderneming te verkopen, terwijl hij toen extra winst kon maken. Bovendien beschikt de verhuurder op dit moment ook over een hoog rendement en een vastgoedportefeuille. De vraag die rijst vanuit het hof betreft dan ook waarom juist het gehuurde op dit moment dienstbaar moet worden gemaakt aan zijn wens om zelf een hotel uit te baten.

 

Beoordeling Hoge Raad

In rechtsoverweging 3.3.1 tot en met 3.3.3 bespreekt de Hoge Raad het juridische kader van de het dringend eigen gebruik bij bedrijfsruimtes. De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik conform artikel 7:296 lid 1 sub b BW, dient te worden bepaald aan de hand van alle omstandigheden van het geval.[2] De wil tot eigen gebruik moet niet alleen bestaan tijdens de opzegging van de huurovereenkomst, maar ook op het tijdstip van de uitspraak van de rechter.[3] Het dringend nodig hebben voor eigen gebruik betekent dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurders.[4] Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden.[5] Indien er andere mogelijkheden bestaan voor de verhuurder om in zijn behoefte te voorzien, moet het benutten daarvan voldoende in de rede liggen om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. In beginsel is het aan de huurder om te stellen dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.[6]

Het oordeel van het hof houdt geen stand. Ten eerste heeft het hof miskend dat het niet aan de verhuurder is om te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het gehuurde. Ten tweede heeft het hof onvoldoende gemotiveerd waarom het eigen gebruik door de verhuurder niet dringend is.

 

Conclusie

De beëindiging van een huurovereenkomst betreffende zogenaamde 290-bedrijfsruimtes gaat volgens de Hoge Raad vooral over algemene bedrijfseconomische redenen. Indien een vastgoedondernemer duidelijk beargumenteert waarom hij de bedrijfsruimte zelf wilt exploiteren (door bijvoorbeeld behoorlijke rendementsverbetering), zal de rechter dit verweer gegrond verklaren. Voorkom rechtsonzekerheid en een hoop kosten door met elkaar goede afspraken te maken. Wij zijn u daarbij graag van dienst. Mail met onze vastgoedrechtspecialist m.benistant@amice-advocaten.nl of bel ons op 030 – 2300 230.

[1] HR 1 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:494 (X/Amsterdam-Inn B.V.).

[2] HR 13 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6116, r.o. 3.3.4.

[3] Vgl. HR 13 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC6116, r.o. 3.3.4.

[4] Vgl. Kamerstukken II 1974/75, 12312, nr. 5, p. 7.

[5] HR 14 november 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2493, r.o. 3.6.

[6] HR 25 oktober 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0386, r.o. 3.4.