Inleiding

De huidige negatieve rente en inflatie dwingen veel spaarders tot een avontuur op de huizenmarkt. Dit is niet zonder risico. Er zijn woningen die om asbest, burenhinder of wat voor reden dan ook minder aantrekkelijk zijn dan ze bij het tekenen leken. Professionele partijen laten het doorgaans niet zover komen, maar particulieren die een enkele beleggingswoning kopen hebben vaak niet de ervaring om zich ervoor te behoeden. Voor consumenten biedt de wet kopersbescherming. Geldt dat ook als zij een beleggingswoning kopen om te verhuren?

Juridisch kader

Wat houdt de kopersbescherming van artikel 7:2 BW nu precies in? Allereerst het schriftelijkheidsvereiste. Een koop van een woning door particulieren vereist een schriftelijk contract, oftewel akte. Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt immers dat “[d]e koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan […], indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk [wordt] aangegaan.” Mail- of briefwisselingen volstaan niet, er moet echt een akte getekend worden en door beide partijen.[1] Dit is een verschil met andere soorten koopovereenkomsten van onroerende zaken, zoals die tussen commerciële partijen of van een bedrijfspand. Daarbij kan een mondelinge overeenkomst wel volstaan.

Bovendien is voor woningkoop door particulieren van belang dat de door beide partijen ondertekende akte of kopie ervan aan de koper ‘ter hand wordt gesteld’, oftewel toegestuurd of afgegeven. Dit op grond van artikel 7:2 lid 2 BW. Pas dan komt de koopovereenkomst juridisch tot stand.

Dit toesturen is van belang voor het ingaan van de tweede kopersbescherming van artikel 7:2 BW, de zogenaamde wettelijke bedenktijd. Gedurende drie dagen na de terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden, ex artikel 7:2 lid 2 BW. Deze bedenktijd begint te lopen vanaf 0.00 uur van de dag waarop de koper een exemplaar van de door hem en verkoper ondertekende overeenkomst heeft ontvangen.[2] Hij eindigt op de laatste dag die van de bedenktijd deel uitmaakt, om 24.00 uur.[3]

Het schriftelijkheidsvereiste en de wettelijke bedenktijd gelden echter alléén indien de koper niet handelde in de uitvoering van beroep of bedrijf. Er voor dit blog van uitgaande dat wanneer iemand iets als particulier koopt (natuurlijk persoon), met het doel de aangekochte woning te verhuren, dit in eerste instantie beroeps- of bedrijfsmatig klinkt. De woning wordt immers niet gekocht voor eigen gebruik, maar met het oogmerk om er geld aan te verdienen. Is dat echter relevant? In de rechtspraak heeft zich die vraag diverse keren voorgedaan.

Bij de aankoop van een recreatiewoning door een particulier, die wilde verhuren, maakte het volgens het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden niet uit om of de woning is gekocht voor eigen gebruik of niet:

“Overeenkomstig artikel 7:2 lid 1 BW is bepalend of sprake is van de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, en is voor het bestaan van de bedenktijd voorts vereist dat de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Anders dan Hommelheide meent, is dus niet van betekenis of [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] voor eigen gebruik kochten of niet. Hommelheide heeft niet betwist dat de recreatiewoning staande op kavelnummer 85 een tot bewoning bestemde onroerende zaak is. De omstandigheid dat, volgens de stellingen van Hommelheide, uitsluitend zou zijn gekocht voor “verhuur en exploitatiegarantie” brengt ook niet met zich mee dat [geintimeerde 1] en [geintimeerde 2] handelden in de uitoefening van een beroep of bedrijf.” ^[4]

Daarmee genieten particulieren die een woning kopen om te verhuren dus óók kopersbescherming. Het maakt niet uit of zij zelf in de woning gaan wonen of dat zij het willen verhuren. De wet eist dat de onroerende zaak die gekocht wordt ‘tot woning bestemd’ is, en dus niet of de woning ‘door de koper tot bewoning gebruikt’ zal worden.

Een jaar later werd door hetzelfde Gerechtshof in een andere zaak vergelijkbaar besloten:

“Ook indien overeenkomstig de stelling van Monarch juist is dat geïntimeerde het chalet op eigen initiatief voor ‘beheer en exploitatie’ heeft gekocht en dat de gegarandeerde rendementsperiode op verzoek van geïntimeerde is verlengd van vijf naar zeven jaar, dan betekent dit nog niet dat geïntimeerde heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Hetgeen Monarch heeft aangevoerd, past immers evenzeer bij het (niet beroeps- of bedrijfsmatig) beleggen van privévermogen. Van bijkomende feiten en omstandigheden die wijzen op een beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan de zijde van geïntimeerde is niet gebleken.” ^[5]

Dit arrest vult het voorgaande aan met een verduidelijking dat een belegging van privévermogen in vastgoed niet beroeps- of bedrijfsmatig hoeft te zijn. Logisch ook, aangezien men privé prima investeringen kan doen. Of dat nu het kopen van cryptovaluta, aandelen of vastgoed betreft, mensen zoeken renderende bestemmingen voor hun spaargeld. Voor beroeps of bedrijfsmatig handelen zijn volgens het arrest terecht bijkomende feiten en omstandigheden nodig.

In sommige gevallen hebben particulieren hun vastgoed voor fiscale redenen ondergebracht in een BV of handelen zij fulltime in onroerende zaken. De wettelijke kopersbescherming gaat dan niet meer op vanwege de beroeps- of bedrijfsmatigheid. Er blijft echter ruimte voor afspraken, nu er immers nog altijd contractsvrijheid bestaat. Het is voor professionele kopers dan ook aan te raden altijd een contractuele bedenktijd af te spreken. Dit was aan de orde in het arrest van Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 26 juli 2011:

“r.o. 4.12 [Z.] c.s. miskent met zijn stelling dat bij een bedrijfsmatige koop/verkoop weliswaar niet hoeft te worden voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste, maar dat partijen in artikel 13 lid 1 uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat een afschrift van het koopcontract aan de koper moet worden verstrekt, en dat vervolgens de bedenktijd aanvangt. Het stond partijen immers vrij deze nadere voorwaarden aan de tussen hen gesloten overeenkomst te verbinden. De vraag is evenwel of, zoals [X.] c.s. betoogt, het aan koper verstrekte afschrift van het koopcontract door beide partijen moest zijn getekend alvorens de bedenktijd van artikel 13 zou aanvangen of dat kon worden volstaan met terhandstelling van een afschrift van een niet getekend of een niet door beide partijen getekend exemplaar, waarop [Z.] c.s. zich kennelijk beroept.”[6]

Een zorgvuldig uitgewerkte contractuele bepaling is voor die gevallen essentieel. In het aangehaalde arrest was onduidelijk wanneer de afgesproken bedenktijd in zou gaan, met alle risico’s van dien. Bij Amice Advocaten kennen wij de wet en de valkuilen bij contracteren. Graag helpen wij u bij het voorkomen van situaties als genoemd.

Conclusie

Of een particuliere huizenkoper handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, hangt niet af van  het oogmerk waarmee hij de onroerende zaak koopt (verhuren), maar van zijn hoedanigheid (beroep of bedrijf). Een juiste kopersbegeleiding kan in twijfelgevallen alle verschil maken. Wij kennen de relevante wetgeving en jurisprudentie en zijn u graag van dienst. Aarzel ook niet u tot ons te wenden voor vragen over ontbinding van een woningkoopovereenkomst en bel ons op 030-2300230 of mail naar info@amice-advocaten.nl of m.benistant@amice-advocaten.nl.

 

[1] Zie Nadere MvA, Kamerstukken I 2002/03, 23095, 38a, p. 5/6.

[2] Zie MvA, Kamerstukken I 1995/96, 23095, nr. 5, p. 11.

[3] Zie MvA, Kamerstukken II 1995/96, 23095, nr. 5, p. 11

[4] Zie Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 26 november 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9017, RCR 2014/19, r.o. 4.8. Zie ook Rb. Gelderland 13 november 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:5055, r.o. 4.2: “Vervolgens dient beoordeeld te worden of gedaagde aanspraak kan maken op de in art. 7:2 voorgeschreven bijzondere bescherming van consument-kopers. Ingevolge voormeld artikel komt een koper het recht toe de koop binnen drie dagen te ontbinden indien het gaat om de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan en indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Hierbij kan het ook gaan om tweede woningen, vakantie- en recreatiewoningen. De bepaling is geschreven ter bescherming van de consument-kopers. Er bestaat geen aanleiding om de koper de consumentenbescherming van art. 7:2 BW te ontzeggen.”

[5] Hof Arnhem-Leeuwarden 27 oktober 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:8065, RVR 2016/16, r.o. 5.5.

[6] Hof ’s-Hertogenbosch 26 juli 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BR4109, r.o. 4.12.