14 oktober 2016

De gemeenteraad van Amsterdam heeft afgelopen zomer besloten dat nieuwbouwgrond voortaan wordt uitgegeven op basis van eeuwigdurende erfpacht. Tevens is besloten dat bestaande erfpachters over kunnen stappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Deze maand, oktober, zal de overstapregeling voor huidige erfpachters in de gemeente Amsterdam vorm krijgen.

Eeuwigdurende erfpacht

Eeuwigdurende erfpacht betekent dat de grond één keer wordt uitgegeven. De nieuwe huiseigenaar/erfpachter (niet ook grondeigenaar) kan ervoor kiezen de canon voor altijd af te kopen of jaarlijks een canon te betalen welke alleen stijgt met inflatie. Wanneer de gemeente de grond in erfpacht uitgeeft betekent dit dat de gemeente eigenaar blijft en dus ook de eventuele stijging van de grondwaarde toekomt. Deze waardestijging is in het geval van eeuwigdurende erfpacht louter theoretisch nu de eigenaar geen beschikking meer heeft over de grond. Immers het tijdvak waarin de erfpacht wordt uitgegeven is eeuwigdurend en loopt daardoor in principe niet af. Eeuwigdurende erfpacht sluit de mogelijkheid tot koop van de met erfpacht belastte grond niet uit. In de praktijk komen dergelijke transacties nauwelijks voor. Indien overgegaan wordt tot koop van een stuk grond dat is belast met eeuwigdurende erfpacht zal bloot eigendom van de grond het onderwerp van de overdracht zijn.

Een recht van erfpacht kan worden verkregen door uitvoering van een koopovereenkomst. Afhankelijk van de inhoud van de erfpachtovereenkomst kan toestemming van de grondeigenaar nodig zijn voor overdracht van de erfpacht. Wanneer hier niets over is bepaald in de erfpachtovereenkomst is dit niet vereist (art. 5:91 BW). Een erfpachter en de grondeigenaar kunnen overeenkomen dat de erfpachter de eigendom van de met erfpacht belastte grond verkrijgt. Maar de grondeigenaar is vrij om de eigendom van de grond ook aan een derde partij over te dragen. In het geval van de gemeente Amsterdam zal het lastig worden een koper te vinden voor grond waartegen geen canonopbrengsten meer staan vanwege een eeuwigdurende afgekochte erfpachtcanon.

Beëindiging eeuwigdurende erfpacht

Wanneer men ervoor kiest de canon voor eeuwigdurende erfpacht voor altijd af te kopen betekent dit een opzeggingsreden van de erfpacht minder. In het geval niet aan de betalingsverplichting wordt voldaan kan de grondeigenaar de erfpacht opzeggen. Deze eenzijdige opzegging is mogelijk wanneer de erfpachter verzuimt de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen (art. 5:87 BW). De erfpachter is daarentegen vaak niet bevoegd de erfpacht op te zeggen, afhankelijk van wat hierover in de erfpachtovereenkomst is opgenomen. Tevens kan de erfpacht worden beëindigd om redenen van algemeen belang, bijvoorbeeld stadsvernieuwing. Dit moet in de erfpachtovereenkomst zijn opgenomen en is pas 25 jaar na de vestiging van erfpacht opeisbaar. De gemeente Amsterdam hanteert deze bepaling, welke ook van toepassing is op alle recente en toekomstige in eeuwigdurende erfpacht uitgegeven stukken grond (artikel 25 Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 Amsterdam). De erfpachter maakt in dat geval aanspraak op een schadeloosstelling. De erfpachter die de canon voor altijd heeft afgekocht ontvangt dan een schadeloosstelling conform de eerder gedane betaling. De Hoge Raad heeft in 2014(HR 31 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:3071)bepaald dat tussentijdse beëindiging van erfpacht geen onaanvaardbare doorkruising van het stelsel van de Onteigeningswet oplevert. Hierdoor hoeft de gemeente geen gebruik te maken van de Onteigeningswet en kan zij via de privaatrechtelijke weg van artikel 5:87 lid 3 jo. 5:104 lid 2 BW opzeggen. Dit is gunstig voor een gemeente omdat het vaak goedkoper en sneller is dan een onteigeningsprocedure.

Erfpacht vs. eigendom

Een voorkeur voor eigendom is  gezien bovenstaande eenzijdige opzeggingsmogelijkheden niet geheel ongegrond. Men is in het geval van eigendom niet gebonden aan een canon welke aan periodieke verhogingen onderhevig kan zijn. Naast het feit dat veel mensen een voorkeur hebben voor eigendom is dit voor banken zeker het geval. Wanneer de erfpachtovereenkomst onredelijke bepalingen bevat kan de bank afzien van financiering. De voorwaarden, met betrekking tot de duur en de hoogte van de canon, van de gemeente Amsterdam zijn voldoende redelijk voor de meeste hypotheekverstrekkende banken.

Wanneer de canon voor de gehele looptijd is afgekocht en de erfpacht eeuwigdurend is, lijkt  de eeuwigdurende  erfpacht erg op een eigendomsrecht.  Dit geldt uiteraard niet voor de eenzijdige opzeggingsgronden die op erfpacht van toepassing zijn, deze eenzijdige opzeggingsgronden zijn het belangrijkste verschil tussen eeuwigdurende erfpacht en eigendom. Amsterdam gaat in navolging van andere steden als Rotterdam en Utrecht nu ook (eindelijk) over op eeuwigdurende erfpacht. In veel steden die hier eerder mee gestart zijn is het inmiddels mogelijk de grond waarop de erfpacht rust in eigendom te verkrijgen. Wellicht dat de gemeente Amsterdam hier over x aantal jaar ook mee zal starten.