Combinatie van twee sancties bij overtreding van het verbod op onderverhuur
Onderverhuur van woonruimte is in beginsel niet toegestaan. De verhuurder heeft er belang bij om onderverhuur te voorkomen. Hij wil immers weten wie gebruikmaakt van de woning en wat zijn kredietwaardigheid is. Om deze reden wordt een onderverhuurverbod vaak opgenomen in de huurovereenkomst. De huurder die de woning desondanks onderverhuurt loopt het risico een contractuele boete te moeten betalen. Daarnaast loopt de huurder op grond van de huurovereenkomst het risico dat hij alle door onderverhuur verkregen inkomsten aan de verhuurder moet afdragen. Vorig jaar heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de redelijkheid van het cumulatieve effect van de afdrachtsverplichting en het boetebeding.
In de zaak van de Hoge Raad van 8 september 2017 (zaaknummer ECLI:NL:HR:2017:2275) ging het om de huur van een woonruimte. In de huurovereenkomsten hadden de huurder en verhuurder afgesproken dat het de huurder niet vrij staat om de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren. Op deze overtreding stond een boete gesteld van driemaal de huurprijs per dag met een minimum van € 45,-. Daarnaast stond in de huurovereenkomst opgenomen dat als de huurder zich schuldig maakt aan verboden onderverhuur, hij alle verkregen inkomsten aan de verhuurder moet afdragen.
Het Gerechtshof Amsterdam diende in deze zaak te beoordelen of de afdrachtverplichting in strijd was met de Europese richtlijn 93/13/EEG. Het doel van deze richtlijn is het beschermen van consumenten tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten met een professionele wederpartij. Het hof onderzocht in deze zaak of ieder afzonderlijk beding oneerlijk was in de zin van de richtlijn. Bij deze beoordeling kwam het hof tot het oordeel dat er geen sprake was van een oneerlijk beding in de zin van de richtlijn. Volgens het hof heeft het beding tot doel om hetgeen de huurder heeft ontvangen in strijd met het onderverhuurverbod weg te nemen. Om die reden was er volgens het hof geen sprake van een onevenredig hoge schadevergoeding.
De huurder gaat in cassatie. De Hoge Raad oordeelt dat het hof een verkeerde toets heeft gehanteerd door het boetebeding en het afdrachtsbeding afzonderlijk te beoordelen. De bedingen hadden volgens de Hoge Raad in samenhang moeten worden beoordeeld. De Hoge Raad verwijst hierbij naar het ‘Radlinger-arrest’. Uit dit arrest volgt dat bij het beoordelen van de vraag of het boetebeding en het afdrachtsbeding onredelijk bezwarend is, rekening gehouden moet worden met het cumulatieve effect van alle bedingen van een overeenkomst. Als blijkt dat de bedingen in samenhang onredelijk bezwarend zijn, dan zal de bepaling als oneerlijk beding aangemerkt worden. Het gevolg hiervan is dat de rechter het beding zal vernietigen en dat de huurder geen boete hoeft te betalen. Tevens ontkomt de huurder aan de winstafdracht. Óf de bedingen in de onderhavige zaak in samenhang onredelijk bezwarend zijn, moet het hof opnieuw gaan beoordelen. De Hoge Raad heeft de zaak terugverwezen naar het hof.
Op grond van bovenstaande jurisprudentie is het aan te bevelen om als verhuurder te controleren of uw huurcontract voor woonruimte in overeenstemming is met de Richtlijn. Hiermee wordt het risico op vernietigbaarheid voorkomen c.q. zoveel mogelijk beperkt.
R. van Domselaar en M. Chakhachiro