Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen, ex artikel 5:101 lid 1 BW. De opstaller (oftewel ‘opstalnemer’) is eigenaar van die gebouwen, werken of beplantingen en de opstalgever van de grond of onroerende zaak zelf (oftewel ‘eigenaar’). Zonder het vestigen van een opstalrecht wordt de eigenaar van de onroerende zaak waarin of waarop gebouwd wordt automatisch eigenaar van het gebouwde. Dit heet natrekking.

Een praktijkvoorbeeld voor de verhoudingen binnen opstal is het volgende. Als Peter bijvoorbeeld zonnepanelen op het weiland van Arnold wil plaatsen, is Peter via het opstalrecht eigenaar van de zonnepanelen en Arnold van het weiland. Opstal wordt, als zijnde registergoed, doorgaans gevestigd bij notariële akte. In de praktijk noemen ze dit ook wel een opstalcontract. De opstal kan via artikel 5:101 lid 2 BW afhankelijk zijn van een ander gebruiksrecht, zoals huur of pacht of van een ander zakelijk recht, als erfpacht. Voor de duur van bijvoorbeeld huur van het weiland als locatie voor zonnepanelen is huurder Peter  dan eigenaar van de panelen. Het kan voorkomen dat de opstalgever het opstalrecht wil beëindigen, wat de opstalnemer kan treffen. In dit blogartikel bespreken we welke mogelijkheden de opstalnemer heeft om zich te verdedigen tegen de beëindiging van het opstalrecht.

Overeenkomstige toepassing regels erfpacht voor duur en opzegging: gevolgen bij tenietgaan:

Een aantal bepalingen uit de erfpachttitel 5.7 BW zijn van overeenkomstige toepassing op opstal, via artikel 5:104 BW. Partijen kunnen bijvoorbeeld in de akte van vestiging de duur van een zelfstandig opstalrecht regelen, naar analogie van artikel 5:86 BW. Ook voor opzegging van een zelfstandig opstalrecht wordt verwezen naar het recht van erfpacht, ex artikelen 5:87 en 5:88 BW. Opzegging door de opstaller van een zelfstandig opstalrecht is mogelijk, tenzij in het opstalcontract anders is bepaald. Opzegging door de eigenaar is in beginsel alleen mogelijk indien de opstaller in verzuim is over twee achtereenvolgende jaren retributie te betalen of in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. Na 25 jaar kan de rechter bij onvoorziene omstandigheden een zelfstandig opstalrecht ook wijzigen of opheffen.

Gevolgen bij tenietgaan:

Wanneer het recht van opstal tenietgaat, gaat de eigendom van de gebouwen, werken en beplantingen van rechtswege over op de eigenaar van de onroerende zaak waarop het rustte. Bij het einde van het opstalrecht bestaat er in beginsel een ‘wegneemrecht’ voor de opstaller (artikel 5:105 lid 2 BW). Daarna vervalt deze mogelijkheid, en gaat de eigendom van opstallen over op de opstalgever (artikel 5:105 lid 1 BW). Ten aanzien van zaken die de opstaller mag wegnemen, heeft hij ook de keuze om een vergoeding van de waarde van het opstal te vorderen, naar analogie van artikel 5:99 BW. Dit wordt ook wel het ‘vergoedingsrecht’ genoemd. Onder de in artikel 5:99 lid 2 BW genoemde gevallen bestaat geen vergoedingsrecht.

Voortzetting opstalrecht:

Zelfstandige opstal sinds 1992 voor bepaalde tijd kan stilzwijgend worden verlengd, via de artikelen 5:104 lid 2 BW jo. 5:98 BW (voor oudere opstalrechten geldt overgangsrecht). Wanneer de tijd waarvoor het recht is gevestigd is verstreken en de opstaller de zaak op dat tijdstip niet heeft ontruimd, blijft het opstalrecht doorlopen, tenzij de grondeigenaar uiterlijk zes (6) maanden na dat tijdstip doet blijken dat hij het als geëindigd beschouwt. Daarvan afwijkende bedingen zijn nietig, ex artikel 5:98 lid 2 BW. De doorlopende opstal wordt zo in principe verlengd voor onbepaalde tijd. Er kan echter alsnog worden opgezegd, in beginsel met een termijn van minimaal een jaar. Zie artikelen 5:104 lid 2 BW jo. 5:98 lid 1 BW jo. 5:88 lid 1 BW. Bij verzuim, dan wel ernstige tekortkoming van de opstalnemer, wordt die termijn verkort tot minimaal een maand. In sommige gevallen is echter geoordeeld dat opzegging van een doorlopende erfpacht misbruik van recht oplevert en naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Den Haag 18 november 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:3608, NJF 2015/228, r.o. 14. De rechtsgelijkheid, algemene beginselen van behoorlijk bestuur en omstandigheden van het geval als gemeentebeleid zijn daarbij van belang. Het Hof oordeelde in genoemd arrest eveneens dat op partijen bij doorlopende erfpacht een inspanningsverplichting tot verlenging rust (r.o. 15). Naar verwachting gelden die beperkingen aan opzegging van doorlopende erfpacht ook voor het analoog toepasselijke doorlopende zelfstandige opstalrecht.

Zorgvuldige contractanalyse:

De eerste stap voor de opstalnemer is het zorgvuldig analyseren van het opstalcontract. Het is essentieel om de voorwaarden en bepalingen ervan te begrijpen, inclusief eventuele clausules met betrekking tot beëindiging van het opstalrecht. Het contract kan beperkingen opleggen aan de opstalgever voor wat betreft de mogelijkheid om het opstalrecht te beëindigen, zoals een minimumduur en vereisten voor kennisgeving. Ook kunnen sommige bedingen nietig zijn op grond van de wet, als via artikelen 5:104 lid 2 BW jo. 5:87 lid 3 BW.

Nakoming van verplichtingen:

Om sterker te staan in het verweer tegen de beëindiging, moet de opstalnemer ervoor zorgen dat hij zijn verplichtingen uit hoofde van het opstalrecht nauwgezet nakomt. Dit omvat het betalen van eventuele openstaande retributie en andere vergoedingen en het naleven van eventuele onderhouds- en herstellingsverplichtingen. Door te kunnen aantonen dat hij te goeder trouw heeft gehandeld en zijn verplichtingen is nagekomen, kan de opstalnemer zijn positie versterken. In dat geval is dan in ieder geval niet de opzegroute van artikelen 5:104 lid 2 BW jo 5:87 lid 2 BW van toepassing.

Onderhandeling en herziening van het contract:

Als de opstalgever de intentie heeft om het opstalrecht te beëindigen, kan de opstalnemer proberen te onderhandelen over herziening van het contract. Dit kan bijvoorbeeld inhouden dat de opstalnemer een vergoeding ontvangt voor de investeringen die hij heeft gedaan in de opstal of voor de mogelijke waardevermindering van zijn eigendom als gevolg van de beëindiging. Het is belangrijk om juridisch advies in te winnen om de onderhandelingen op een sterke en eerlijke basis te voeren.

Rechtsmiddelen en verweer in rechte:

Als alle andere mogelijkheden falen, kan de opstalnemer ervoor kiezen om juridische stappen te ondernemen en verweer te voeren in rechte. Dit kan bijvoorbeeld via een rechtszaak om de beëindiging van het opstalrecht aan te vechten. Het is van cruciaal belang om een ervaren vastgoedadvocaat te raadplegen die gespecialiseerd is in opstalrechten om de meest geschikte juridische strategie te bepalen.

Conclusie:

Hoewel het beëindigen van een opstalrecht mogelijk is, heeft de opstalnemer verschillende verweermogelijkheden tot zijn beschikking. Een zorgvuldige analyse van het opstalrechtcontract, naleving van verplichtingen, onderhandelingen en indien nodig juridische stappen kunnen de opstalnemer helpen zijn positie te versterken en een gunstige uitkomst te bereiken. Het is echter van groot belang om deskundig juridisch advies in te winnen om de beste strategie te bepalen op basis van de specifieke omstandigheden en de geldende wetgeving. Neem daarvoor vandaag nog contact op met ons, via info@amice-advocaten.nl of +31 (0)30 2300 230.