Het Comprehensive Economic and Trade Agreement (CETA) is een handelsverdrag tussen Canada, de Europese Unie (EU) en alle lidstaten van de EU afzonderlijk. Het heeft als doel om de handel tussen Canada en de EU makkelijker te maken door bijvoorbeeld belemmeringen weg te nemen en importtarieven te verlagen, maar voordat het volledig  in werking kan treden moeten eerst alle 27 lidstaten van de EU het handelsverdrag ratificeren. Momenteel ligt het handelsverdrag in Nederland ter ratificatie en op dinsdag 18 februari 2020 heeft de Tweede Kamer met een kleine meerderheid ingestemd. Maar toch houd dit nog geen definitief akkoord in, want ook de Eerste Kamer moet hier mee instemmen. lees verder

Een internationale virusuitbraak, dit keer een coronavirus met de voorlopige naam 2019-nCoV of ‘Wuhan-virus’, teistert een steeds groter deel van de wereld. Eind januari viel in de media te lezen dat dit virus door de Nederlandse overheid officieel is aangewezen als “a-ziekte”. Maar wat houdt dat precies in, en wat zijn eigenlijk de rechten en plichten van de mensen die bij een besmetting betrokken zijn? Kan de overheid bij zo’n uitbraak een (vermeende) patiënt of andere betrokkenen ergens toe verplichten? Het korte antwoord luidt: ja, natuurlijk kan dat. Het recht op lichamelijke integriteit, hoe fundamenteel ook, gaat niet zo ver dat iemand met een beroep daarop de volksgezondheid in gevaar kan brengen. Maar hoe ver kan de overheid gaan in de door haar uit te oefenen dwang? lees verder

Als de VVE een besluit heeft genomen waar u het niet mee eens bent, bijvoorbeeld door misbruik te maken van meerderheidsmacht, dan moet u er snel bij zijn. Iedere belanghebbende heeft één maand de tijd om bij de kantonrechter om vernietiging van zo’n besluit te vragen. Die maand gaat in “na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen” (art. 5:130, tweede lid, BW).

Over de vraag wanneer een belanghebbende (meestal een appartementseigenaar) van een besluit “kennis heeft kunnen nemen” ontstaan doorgaans discussies in gevallen waarin de verzoeker niet aanwezig was bij de betreffende VVE-vergadering, en verder ook niemand heeft gemachtigd. Nederland telt zo’n 144.000 VVE’s, maar niet iedere VVE is even actief in het communiceren van besluiten richting haar leden, en daarnaast heeft niet iedereen de tijd om het hele jaar door betrokken te zijn bij de gang van zaken van de VVE. Het komt zodoende dikwijls voor dat een eigenaar rauwelijks wordt geconfronteerd met een besluit dat in het geheel niet in zijn belang is. lees verder

Het is een actueel probleem, bijna wekelijks is in de krant te lezen dat er weer drugsafval is gedumpt op een erf of stuk land. Het aantal dumpingen is in de eerste helft van 2019 gehalveerd ten opzichte van het jaar ervoor. Desalniettemin spreken we nog steeds over 74 dumpingen van drugsafval.[1] Hierbij kunnen vervelende situaties optreden. Niet alleen voor de natuur zijn deze dumpingen extreem schadelijk, ook de volksgezondheid loopt gevaar doordat het grondwater waar wij indirect van drinken erdoor wordt aangetast.[2] Mede om die reden is de gemeente geneigd snel actie te ondernemen om de grond te saneren door de bovenlaag van de grond te laten afgraven. Dit brengt aanzienlijke kosten met zich mee. Het is dan de vraag voor wie uiteindelijk deze kosten zijn. lees verder

Sinds 2017 is de wolf definitief weer een ‘inwoner’ van Nederland. Dit jaar (2019) blijkt er zelfs een nest te zijn gespot. Steeds vaker wordt hij gesignaleerd. Eerst in het grensgebied met Duitsland, waar deze wolven vandaan lijken te komen, maar later ook verder landinwaarts richting de Veluwe.  Dit is leuk voor wildspotters, maar het kan ook nadelige gevolgen met zich meebrengen. Er komen meldingen van afgeslachte schapen, zoals het incident in Zuthem. Zo bleek dat vorig jaar de wolf 44 keer heeft toegeslagen en daarbij 166 schapen heeft gedood.[1]  lees verder

АРЕСТ АКТИВОВ В НИДЕРЛАНДАХ: КАК ЭТО РАБОТАЕТ? ОБЪЯСНЕНИЕ НА АНГЛИЙСКОМ И РУССКОМ ЯЗЫКЕ.

If you are a creditor facing difficulties with collecting the debt from a Dutch debtor, you can use the unique Dutch measure of putting an arrest on the assets of the debtor. Even if a creditor has not yet obtained a verdict, that creditor may arrest any assets of his debtor under a pre-judgment attachment or conservatory arrest. The attached assets – which may be any transferable asset, such as tangibles, real estate, shares, as well as any claim of the debtor on a third party – act as security for the creditor’s claim. The purpose of a pre-judgment attachment is to prevent the debtor from frustrating recovery by his creditor (by hiding, moving or alienating assets). An attachment puts serious pressure on the debtor. The debtor will not be allowed to dispose of any attached asset, even if this would be in the usual course of the debtor’s business. If the creditor reasonably fears that the debtor – despite the attachment – will alienate the attached assets, the creditor can also request sequestration of the goods. lees verder

Van een slapend dienstverband is sprake wanneer een arbeidsovereenkomst alleen nog maar op papier bestaat. De werkgever en werknemer voeren in de praktijk geen verplichtingen meer jegens elkaar uit. De werknemer werkt in de praktijk niet voor de werkgever en krijgt (na 2 jaar ziekte) geen loon uitbetaald. Het is een non-actieve arbeidsovereenkomst die door een werkgever vaak in stand wordt gelaten met het enkele doel om geen transitievergoeding te betalen aan de werknemer, waar hij recht op zou hebben bij ontslag. Volgens minister Asscher getuigt dit niet van “fatsoenlijk werkgeverschap”.[1] lees verder

Tegenwoordig verblijven steeds meer mensen permanent in een vakantiewoning. Dit varieert van chalets op de Veluwe tot kavels in de Oostvaardersplassen waar beperkt overnacht mag worden. Soms gaat dit lang goed, tot de gemeente een brief stuurt waarin wordt vermeld dat er een eind gemaakt gaat worden aan het permanente verblijf en de gemeente gaat handhaven.

Wanneer is permanent wonen toegestaan?

Veel mensen beseffen niet dat het in veel gevallen niet is toegestaan om permanent in een vakantiewoning te verblijven. Wanneer is eigenlijk  sprake van permanent verblijf? Volgens de Wet Basisregistratie Personen valt onder iemands woonadres de plaats waar naar redelijkheid te verwachten is dat de persoon het meest zal overnachten [1]. Voorts geeft deze wet aan dat indien iemand gedurende  een half jaar twee derde van zijn verblijf in Nederland doorbrengt hij zich binnen 5 dagen na aanvang moet inschrijven in de basisregistratie personen bij de gemeente.[2] Hieruit kan men opmaken dat indien iemand langer dan 4 maanden per half jaar in een vakantiehuis woont, hij of zij  zich dient in te schrijven in de basisregistratie personen in de gemeente waarin hij die periode verblijft. De Raad van State heeft verscheidene malen geoordeeld dat de inschrijving in de Gemeentelijke basisregistratie personen een belangrijke aanwijzing is voor iemands hoofdverblijf, maar dit niet doorslaggevend is[3]. Het in mindering brengen van hypotheekrente kan ook een indicatie zijn dat sprake is van permanente bewoning. Andere indicaties zijn: telefoonaansluitingen, verbruiksgegevens nutsbedrijven, het hebben van een huisarts in de gemeente, lidmaatschap van (sport-)verenigingen en de controlegegevens van gemeentelijke controleurs. lees verder

Onderverhuur van woonruimte is in beginsel niet toegestaan. De verhuurder heeft er belang bij om onderverhuur te voorkomen. Hij wil immers weten wie gebruikmaakt van de woning en wat zijn kredietwaardigheid is. Om deze reden wordt een onderverhuurverbod vaak opgenomen in de huurovereenkomst. De huurder die de woning desondanks onderverhuurt loopt het risico een contractuele boete te moeten betalen. Daarnaast loopt de huurder op grond van de huurovereenkomst het risico dat hij alle door onderverhuur verkregen inkomsten aan de verhuurder moet afdragen. Vorig jaar heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de redelijkheid van het cumulatieve effect van de afdrachtsverplichting en het boetebeding.

In de zaak van de Hoge Raad van 8 september 2017 (zaaknummer ECLI:NL:HR:2017:2275) ging het om de huur van een woonruimte. In de huurovereenkomsten hadden de huurder en verhuurder afgesproken dat het de huurder niet vrij staat om de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren. Op deze overtreding stond een boete gesteld van driemaal de huurprijs per dag met een minimum van € 45,-. Daarnaast stond in de huurovereenkomst opgenomen dat als de huurder zich schuldig maakt aan verboden onderverhuur, hij alle verkregen inkomsten aan de verhuurder moet afdragen.

Het Gerechtshof Amsterdam diende in deze zaak te beoordelen of de afdrachtverplichting in strijd was met de Europese richtlijn 93/13/EEG. Het doel van deze richtlijn is het beschermen van consumenten tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten met een professionele wederpartij. Het hof onderzocht in deze zaak of ieder afzonderlijk beding oneerlijk was in de zin van de richtlijn. Bij deze beoordeling kwam het hof tot het oordeel dat er geen sprake was van een oneerlijk beding in de zin van de richtlijn. Volgens het hof heeft het beding tot doel om hetgeen de huurder heeft ontvangen in strijd met het onderverhuurverbod weg te nemen. Om die reden was er volgens het hof geen sprake van een onevenredig hoge schadevergoeding.

De huurder gaat in cassatie. De Hoge Raad oordeelt dat het hof een verkeerde toets heeft gehanteerd door het boetebeding en het afdrachtsbeding afzonderlijk te beoordelen. De bedingen hadden volgens de Hoge Raad in samenhang moeten worden beoordeeld. De Hoge Raad verwijst hierbij naar het ‘Radlinger-arrest’. Uit dit arrest volgt dat bij het beoordelen van de vraag of het boetebeding en het afdrachtsbeding onredelijk bezwarend is, rekening gehouden moet worden met het cumulatieve effect van alle bedingen van een overeenkomst. Als blijkt dat de bedingen in samenhang onredelijk bezwarend zijn, dan zal de bepaling als oneerlijk beding aangemerkt worden. Het gevolg hiervan is dat de rechter het beding zal vernietigen en dat de huurder geen boete hoeft te betalen. Tevens ontkomt de huurder aan de winstafdracht. Óf de bedingen in de onderhavige zaak in samenhang onredelijk bezwarend zijn, moet het hof opnieuw gaan beoordelen. De Hoge Raad heeft de zaak terugverwezen naar het hof.

Op grond van bovenstaande jurisprudentie is het aan te bevelen om als verhuurder te controleren of uw huurcontract voor woonruimte in overeenstemming is met de Richtlijn. Hiermee wordt het risico op vernietigbaarheid voorkomen c.q. zoveel mogelijk beperkt.

R. van Domselaar en M. Chakhachiro